【大纪元2023年12月06日】（大纪元记者李平多伦多报导）加拿大房价高，利率高，许多人、甚至许多收入不错的人群也越来越买不起房。专家认为，多伦多房产已成为投资者手中不断买卖套现的商品，而不是普通人的住宅，不断炒买炒卖的过程，推动房价螺旋式疯涨，致使越来越多终端用户买不起房。
多伦多居民、现年35岁的伯拉迪（Jaqueline Belardi）对《多伦多星报》透露，她和伴侣两人年收入合计18万多元，租住多伦多西区一套1970年代建老公寓，月租2,750元，想买套大楼内的公寓，却凑不够首付，双方父母也无力资助。
伯拉迪透露，即使凑够首付买套大楼内的公寓，月供就是目前月租的2倍，压力太大。这种情况，可能得永远租房，但如此一来又得听房东摆布。
伯拉迪感叹，有些房东拥有上十套房产，像她这样收入不错的人，却连套公寓都买不起。现在年轻人想买房，似乎只有靠父母资助才买得起。
投资者拥有大量房产这一现象，日益凸显，甚至惊动央行和特鲁多，指责炒房将房产变商品。但专家认为，安省20%房产（多伦多更是80%共管公寓期房和57%新建公寓被投资者买下）落入炒房群体手中，联邦政府、省府和央行都有责任。
专家认为，放任炒房导致的后果是，如今要买得起房，年收入至少得20万元，利率不断升高，使得人们攒首付日益艰难。此外，炒房者还决定市场建什么不建什么，拥有多套房产的业主杠杆过度，使得整体市场无比脆弱。
从合作公寓到公寓
专家认为，加拿大住房危机根本原因是联邦政府停止建设经济适用房。1950至1970年代，渥京出资修建大量非商品房，1980至1990年代初金融危机后，政府紧缩财政预算，削减联邦合作住房建设，最后全面停止经济适用房建设。
专家指出，和许多欧洲国家不同，加拿大很早就认为，私人住房应由私有市场负责，如此一来，直接后果是共管公寓成为私人公司主要开发住房类型，这种房子特点是面积小，成本低，能实现利润最大化。
Urbanation数据显示，过去20年，多伦多建成出租公寓仅83个楼盘，总计20,288套单元，同期建成共管公寓总计968个楼盘，总计23万4,535套单元。专家指出，和单户住宅比，共管公寓投资维护成本低，炒房最密集。
房租管控取消
专家认为，几十年前，政府放弃插手住房事务时，住房危机就开始了，不是一朝一夕形成。联邦政府和省府退出后，私人住房开发开始填补住房开发市场空白，地产投资基金（REIT）、财富管理公司和私人养老金基金等非传统房东，开始大量进驻。
多伦多都市大学（TMU）城市与区域规划学副教授刘易斯（Nemoy Lewis）研究数据显示，1995至2022年期间，多伦多多户住宅交易中，这类金融化机构房东占65%，楼价也是在这一期间飙涨。
1997年渥京立法取消1991年11月1日后入住大楼的租金管控，同时还立法废除开发商盈利限制等。此后，房东在租客搬出后，可根据当前租房市场行情涨租，不再像以前租金涨幅有严格限制。
专家认为，政府经济适用房建设停滞，私人住房开发跟不上，加上租金管控取消，大量投资者涌入，住房需求飙升，直接推动租金和房价疯涨失控。
2018年为鼓励私人住房开发，安省政府立法规定，前任政府的租金管控只适用于2018年11月15日前入住的出租公寓，此后开发入住出租住房，不受租金管控限制。专家认为，此举进一步削弱租客保护，进一步刺激租金和房价上涨。
房价失控
多伦多地产局（TRREB）数据显示，2010年多伦多平均房价43万元，到今年10月份涨到112万元，相当于10年间房价涨了160%。专家指出，房价飙涨，尤其是2008年金融危机后低利率更是给房价火上浇油，吸引投资者涌入。
Realosophy地产经纪公司总裁帕萨利斯（John Pasalis）表示，2015年前，房价年涨幅6%左右，此后房价涨幅加速，到2017年3月，房价平均涨幅高达33%，背后主要原因是投资者需求空前，尤其是郊区需求更是火爆。
帕萨利斯认为，当时郊区房价疯涨，利率低固然是原因之一，但最大原因还是市场炒房心理空前，大家都觉得炒房能发财，因此疯狂涌入。
超低利率吸引投资者涌入
自2015年以来，多伦多房价翻倍，尤其是疫情期间，央行利率低至0.25%，按揭成本超低，房价涨幅最猛。多伦多按揭经纪巴特勒（Ron Butler）表示，疫情之初，房市暂受重创，但随后政府大量疫情救助，短短3个月，又一下子救活房市，房价无丝毫影响，给投资者又注入大量信心。
巴特勒介绍，疫期利率超低，房屋净值抵押贷款（HELOC，只还利息，不还本金）非常普遍，HELOC利率一度不到3%，闻所未闻。过去被人们主要用于装修的HELOC贷款，疫期却成为炒房者用来投资其它房产的首付。
加拿大统计局数据显示，去年2月全国新增HELOC贷款总计20亿元，创10年新高。巴特勒表示，炒房者不断炒买炒卖，房价火箭般窜升，直到去年2月创下133万元的峰值。疫期短短3年，全国按揭房屋投资者占比从过去的20%猛增至30%。
投资者的独角戏
统计局数据显示，目前多伦多2016年后建成的住宅近4成为投资者拥有，其中共管公寓投资业主占比更是高达56.7%。相比之下，2016年前建成的共管公寓，业主主要是非投资者。安省20%住房为投资者持有。
专家指出，过于15年公寓期房增值迅猛，近8成被投资者买走，因此造成多伦多新开发住房类型主要针对投资者喜好，而非考虑家庭需求，造成中密度住房、家庭类公寓极度缺乏。
专家担忧，住房开发类型由投资者喜好主导，风险大，利率上升时，房东会涨租或为涨租驱逐租客，租客住房安全由房东拿捏。市场降温时，投资者仍是赢家。
巴特勒指出，利率飙升后，如今新挂牌房屋多为杠杆过度的投资者在抛售。与此同时，过去多年通过炒房积累大量财富的投资者，无论利率多高，仍能继续买进，首次买家只能艳羡。 专家认为，政府和民众面临最大挑战是，许多人、尤其是大型机构，将房子商品化，把房子视为投资工具，而不是将之视为人们安居乐业、逐步积累人生财富的住所。
目前联邦政府已推出新税打击短租和炒房收入流。专家建议，要确保住房回归到终端用户手中，省府首先应立法实施全面租金管控，打击短租和幽灵公寓，禁止大城市爱彼迎（Airbnb）等平台5年时间，留足时间等新房供应跟上，打击“囤房”现象，政府回归1990年模式拨款建房而非一味依赖私人开发，将住房视为一项基本人权，而非牟利的商品。◇
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