【大纪元2024年02月06日讯】据统计，超过2/3的婴儿潮一代居住的房子，已经有30年以上的历史了。这代表着，在美国买到的房屋，很可能都需要要大翻修一番才能入住。如果你不想要劳心劳力的大翻修，除了买新房以外，你可能还要避开以下一些城市，除非你想投资翻修房。本期我们就从买房和翻修的角度来谈一谈，美国房地产的世代鸿沟。
房屋变成时间胶囊
大家应该知道时间胶囊这个东西吧，时间胶囊就是把你自己珍藏或值得纪念的东西放在一个盒子里，然后埋到土里，或者是藏在一个不为人知的地方。然后等数十年后，再把它拿出来细细品味，或者是回味一番。
但是如果一整栋房屋，变成了时间胶囊呢？这不一定是一件很酷的事。因为现在很多的美国婴儿潮世代的屋主，已经在现有的房子里，居住了非常长的时间。而且很多人，都没有翻修过，或者是更新屋内的设备，使得这些房产，可能还保留很多上个世纪的宝贝和样貌。
在美国，所谓的婴儿潮世代，指的是1946到1964年间出生的人口，因为这时候人口大量出生，所以就被称为婴儿潮世代。他们现在的年龄在60到78岁之间，因为时间跨度比较大，要细分的话，还可以分成两部分，一个是60岁到69岁，和70岁到78岁的两大族群。
居家网站Leaf home做了一项调查，发现有七成三的婴儿潮世代屋主，已经在现在的房屋居住了十多年。而且，甚至有六成八的人，他们的住家已经有30年以上的历史。也有五成五的人，没有计划搬家。即便住了这么久，据调查，多数人并没有想为家增添新设备，或加装一些改善生活、维持生活起居安全的装置，简单的说，多数老人家们只想维持原样，继续生活。
为何婴儿潮一代不想搬家？
那为什么婴儿潮一代的人，多数都不想搬家呢？调查显示，理由是无需搬家、离家人近或搬家费用太高等这三个原因，是他们就地养老的主因。其它比较次要的原因是，犯罪率低、天气因素，还有利率问题。
再细分来说，因为西部和南部的天气比较暖和，使得住在这两区的人不太愿意搬家。另外，现在还在工作的婴儿潮一代，会比退休的人更在意利率问题，这也导致他们更不敢随意搬家。
老年人想搬家的原因
不过，也有四成五的人想要搬家，最大原因是家庭因素的变化，可能是人口的减少或者是增加，应该多数会是减少，毕竟孩子长大了都可能会搬出去独立生活；另一个大因素是退休想搬家。比较次要的原因是气候、财务或者是想搬到更靠近家人的地点。
至于他们会想搬到哪些类型的住家，没有意外，最大部分人会搬到比现在更小面积的房产中，另一个是选择搬到退休社区生活，不过这个选项比第一个少了一半以上。
千禧世代对房市的怨言
反观在千禧世代中，有八成四的人想要搬家，其中的六成表示家庭需求的改变是搬家的主要原因之一，而且近一半的人表示，他们计划在下一次搬到更大的房子中去。
想买房的千禧世代很多，但是近二分之一的千禧世代（47%）强烈认为薪资没有跟上房价的成长。还有近三分之一的人认为，今天的年轻人，比前几代人面临更大的买房困难，也有两成六的人认为，房地产市场是被有钱人操控的。
被年轻人同意的观点还有，投资者应该被禁止购买独立房用来盈利，而且世代的鸿沟达到历史新高，还有拥有住房的美国梦已经破灭。在这些观点中，有高达两成至两成二的人认同。而且，那些还不是屋主的更年轻的千禧世代，对房地产市场的前景，更加显得悲观。
美国婴儿潮VS千禧世代 房地产的世代鸿沟｜老年人为何不搬家 不装修？｜拥有房产的美国梦破灭？｜房市被有钱人操控？【美国地产热点】第146集
所谓年轻的千禧世代，是指27-34岁的人，较年长的千禧世代是指35-42岁。他们对一些问题的看法也有不同。更年轻的人认为，买房的可能性不利于年轻人，但是较年长的人，在这个问题上，同意的比较少；比较多的年轻人也认为，老年人应该换到更小的房屋，把一些大的房屋让出来，但较年长的千禧世代，在这个问题是持较少的认同。
在这个调查中，我们可以看到，美国的年轻世代对现今的房地产市场也充满了怨言，认为房价涨太快太高了，薪资不仅跟不上，老年人还不肯卖房，投资者也是他们买房的最大对手，而且就算租房子，租金还不断上涨。使得这些年轻人认为，在房地产上的世代差距达到了前所未有的程度。
老年人的遗产
尽管，部分年轻人怪罪老一辈太长时间持有房地产，害他们无房可买。但是，有调查显示，有八成一的婴儿潮世代计划在去世时留下遗产，并且超过一半的人，计划留下50万美元以内的遗产给下一代。
不过，有趣的是，竟然有五成一的千禧世代，并不期望获得任何遗产。这可能是民族性的差异，在华人圈子里，上一代把财产留给下一代，似乎是理所当然的，但是在美国人的文化里，独立生活才是重点，况且老一辈的钱，可能连养老都不够花用。
我就曾经看过一则报导，说一位美国老奶奶，将几十万的遗产留给孙子和孙媳妇，但是孙子为了把奶奶带在身边照顾，把钱用在医疗费、照护费用，结果到奶奶去世后，遗产只剩几百美元。这其实算是不错的结局，至少这位年轻人尽了自己的责任，而且用的是奶奶自己的钱，到最后也没有负债。
美国哪里有最多的老房子？
回到我们正题上，因为有这么多的婴儿潮世代屋主，不愿意搬家，也没有意愿更新房屋，所以当哪天买到这些房屋时，你很可能需要做大量的翻修工作。根据Realtor.com的调查，在全美范围内，大约二十分之一的房源需要某种程度的维修或翻新。
不过，这些需要翻修的老房子，虽然旧，却是房地产投资的好标地，只要它的位置不差，做好部分的翻修，多数都能获得不错的回报，除非你是要自住用。投资客就是专找这种老旧房屋来升级，然后赚取价差的，但是要找到信任的装修团队、足够便宜的材料、在足够快的时间内翻修，不然投资翻修房也不是太轻易的工作。
如果我们从美国四大地区来看，中西部有6.4%的待售房源需要翻修，是最高的比例，第二是东北部，有6.3%，再来是南部和西部，分别为4.4%和4.0%。
深入到州一级，伊利诺伊州是一个热点，几乎每10个房源中就有1个属于待修的房屋类别。宾州、西维吉尼亚州和马里兰州紧随其后，每12或13个清单中，约有1个需要翻新。
十个有最多翻修房的城市
进一步放大看，康乃狄克州的纽黑文（New Haven），待装修的待售房屋比例很接近三成（29.7%），这里就是耶鲁大学的所在地，聚集了高知识份子与投资翻修房者的独特组合，而且这些待装修的房产，其中位数挂牌价只有26万2,500美元，是投资的不错选项。
第二名是印第安纳州的加里（Gary）有21.4%的待售房比例需要翻修，而且这些房产的中位数房价只有惊人的六万美元！1900年代初，Gary是美国钢铁生产的领导者，但在上世纪后半叶，它遭受了工业和人口的下降。如今，很多房屋正在老化，超过五分之一的待售房屋，需要一些细心呵护。
第三名是阿肯色州的派恩布拉夫（Pine Bluff），19.1%的待售房需要翻修。可以肯定的是，派恩布拉夫是一个小城市，居民一直在流失。但对于那些渴望搬入并安家的人来说，这座城市距离阿肯色州的首府小石城相对较近，向西北行驶约45分钟车程就可以抵达。而且，这些待修房屋的中位价，只要45,000美元！
其它前10名的还有：纽约州的锡拉丘兹（Syracuse）、密西根州的弗林特（Flint）、乔志亚州的梅肯（Macon）、新泽西州的纽瓦克（Newark）、密苏里州的圣路易斯（Saint Louis）、宾州的费城（Philadelphia），和科罗拉多州的奥罗拉（Aurora）。
比较被我们华人朋友所熟悉的，应该是新泽西州的纽瓦克。它是紧挨着纽约市的卫星城市。很多在纽约市工作的民众，都会把纽瓦克当成家。所以纽瓦克也被称为纽约的卧室城市，白天到纽约是上班，晚上就回到纽瓦克睡觉。
而纽瓦克也有14.9%的待售房屋需要翻修，中位数房价31万美元。与其它名单上的小城市相比，有鲜明的对比。纽瓦克有繁华的城市环境，和较高的装修价格，但也代表着更多的投资机会，和更高的报酬。
不过名单上房价最贵的，其实是科罗拉多州的奥罗拉，中位数房价达到51万9,000美元，需要翻修的比例有12.3%。Aurora占据了丹佛都会区东半部的很大一部分。它位于郊区，但可以快速到达市中心。此外，距离落基山脉仅30分钟车程。Aurora近年来房价大幅增长，尽管如此，与当地其它房源相比，这些待修房屋，有大约5%的折扣。
如果年轻人想找便宜的房产，不妨可以考虑一些需要翻修的老房子，享有折扣之外，也能趁年轻时尽早建立房地产资产，不管是自住、投资，或两者兼具，应该都是不错的选择。◇
责任编辑：李曜宇
