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美房租连续降 买房还是租房?哪个更划算

文:李欧

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【大纪元2024年03月31日讯】“到底要买房、还是租房?”每年这一个问题都会困扰着许多人,尤其是首次购房的人,想要从租房者晋身成屋主,心中想必有许多忐忑,担心自己是不是负担得起、担心买了之后房价会不会下跌等等,有各种顾虑。

最近美国各大房地产报导,也确实有一波讨论,因为房租连续出现降温,但是房价却还在涨,每月租金和买房的每月还款,持续扩大当中,甚至达到上千美元之多!所以,现在我们到底要买房好、还是租房好呢?我就以最新的数据来和大家探讨看看。

3月27日,标普-凯斯席勒房价指数,显示美国房价1月份同比上涨 6%;较上个月上涨5.6%,已经创下2022年以来最快的年度涨幅。目前,美国房屋的平均售价为492,300美元;30年期的固定抵押贷款平均利率为6.91%。

根据凯投宏观(Capital Economics)的数据,贷款买一个美国中位数房价的房产,贷款八成,每月的还款大约会落在3,021美元。但是,全美的平均租金为2,055美元,这比买房足足少了近970美元,差距56%。而在现实中,这个差距可能会更大,因为养房子还有各种费用,而且不要忘记了还有保险费用。

如果是看Realtor.com最新发布的每月租金报告,全美50个最大的都会区中,租一套入门房,比购买也是更实惠的选择。报告指出:今年2月购买房产的每月成本,比租房成本高出1,027美元,多出60.1%。

不过,请大家留意,这不代表我现在认为租房比买房是更好的选择,我只是陈述这样一个实际情况。到底是要租还是买,让我们继续看下去。

房租连续降 要租?还是要买?|美国房价继续攀高|租与买 差距越来越大【美国地产热点】第152集

先来看租金的涨跌幅度,今年2月,前50大城市,1至2房房型的租金中位数为1,708美元,是连续第七个月同比下降,下跌了0.4%,与今年1月下降0.3%的幅度类似。虽然是连续七个月同比下降,其实只比2022年8月的峰值,减少50美元,也就是下滑2.8%,幅度微小。而且,仍然比2020年同期,在新冠疫情之前,高出252美元,涨幅达17.3%。

在不同房型上,工作室房型的中位数租金是:1,426美元,比去年减少21美元,下跌幅度1.5%;单卧室房型中位数租金是:1,587美元,同比减6美元,下降0.4%;双卧室房型是:1,889美元,减少15美元,同比下降0.8%。

两房单位的中位数租金虽然已经连续下降,但还是比四年前高出306美元,上涨19.3%,是三种房型中上涨最多的。单卧室房型,比四年前也多了228美元,上涨16.8%,近期它的下降幅度也相对较小,因为单卧室既比双卧室便宜,空间又比工作室更好运用,所以会有比较多的租客喜爱。

至于工作室房型,也比四年前高出134美元,上涨10.4%。不过,由于它的空间最小,近期的下跌幅度也是最大的。

租房好,还是买房好?这是每年首次购房者的困扰。(Shutterstock)

租金正在趋于正常化

另外一方面,租房网站Zumper三月份的数据显示,租金有所上升,报告中67个城市的租金出现上涨。单卧房租金1,487美元,上涨0.3%;两卧房租金上涨0.5%,达到1,847美元。Zumper认为,经过过去几年非典型的租赁趋势后,市场已经恢复到比较传统的模式:也就是需求在冬季降温,春季再次回升,夏季和秋季达到顶峰。

Zumper记录到的租金情况,和Realtor.com有所不同,租金在连续五个月下降后再次上涨。这是全美一房和两房租金,在6个月以来,首次出现月增涨。但从年度的涨跌情况来看,单卧房小幅下降0.5%,两房还是上涨0.8%。

Zumper的报告也显示,与上个月相比,美国前100大房地产市场中,有三分之二的租金上涨,而有19个城市则是持平。另外,有15个大都市区,实际上租金是变得更便宜,其中许多位于西南部或南部地区。

综合来看,全美房租正在趋于温和和正常化,这对租房者来说的确是一件事好事,尤其像是在田纳西州的孟菲斯、德州的奥斯汀、乔治亚州的亚特兰大、田纳西州的纳什维尔,还有密苏里州的圣路易斯,这五个都会区是Realtor.com记录到租金降幅最大的,分别有下降百分之五,到近百分之四的幅度。其中孟菲斯,2月份租金中位数是1,251美元,是价位最低,降幅也最多的城市。

购房负担能力依旧严峻

再来看到房价和负担能力的表现。根据Redfin的数据,今年二月份,美国购房者需要赚取年薪11万4,000美元,才能购买中位数房价的房屋,这比现在美国的中位数家庭收入84,072 美元,高出了35%。但这比去年10月的情况有所改善,当时买家需要年薪达到创纪录的12万1,000美元才有办法购买,比中位数家庭收入,高出足足有51%。

二月份购房者的每月房屋付款中位数,为2,838美元,低于去年10月创纪录的3,012美元,当时的抵押贷款利率接近8%。虽然现在每月还款额降低了,但还是比2021年2月增加了74%,那时后的利率接近历史最低点。

房价居高不下的原因

美国房价之所以在疫情之后会屡创新高,其实是有几个因素,才形成今天这场“完美风暴”。最重要的就是供应量不足的问题,在不同的统计中,美国大约缺少三百到五百万套住房,所以疫情开始之后,大家要买房抢不到,房价就开始飙升。再加上,疫情开始之后,美国政府大量印钞票,又降低基础利率,使得热钱流通非常快速。还有碰上供应链危机,也导致物价上涨,致使通胀率一度高达9%。

房价经过一连串加温,接着碰到为了对抗通胀的激进升息措施,连同抵押贷款利率的上扬,产生所谓的锁定效应,把以前拿到低利率的屋主,锁在现在的房子里不敢出来卖房,加剧了市场上卖房的供应量的不足。

但是在疫情期间还没有得到缓解的需求量,却远远多于供应量,最终导致,从2022年第四季开始交易量低迷,但房价却仍然在屡创新高的局面。这也就是为何今天,我们还看到凯斯席勒房价指数,又出现同比上涨6%的原因了。

租金比房价低 差距扩大中

今天,首次购屋者面临的常见问题是,继续租屋或买屋?最重要的考虑因素是租房与买房的财务成本和收益,一种方法是比较租房和买房的每月成本。透过这种成本比较,我们可以确定市场是否有利于租赁或者是购买。

因为首次购屋者计划有较低的首付款,我们假设首付为8%,并使用30年期固定抵押贷款利率,来计算每月贷款还款额。也计算平均的HOA费、税费和房屋保险等作为成本的一部分。然后,我们将购买成本与每个都会区的租金中位数进行比较,找出每月租或买的费用差异。

上面刚刚我们已经讲过了,从全美排名前50大的都会区来看,购买一套入门房产的成本,比租一套高出1,027美元,买房比租房每个月会多出60.1%的费用。去年前50大都会区有45个,租比买更优惠,今年50大都会区已经全部“沦陷”,田纳西州孟菲斯、阿拉巴马州伯明罕、宾州匹兹堡、密苏里州圣路易,和马里兰州的巴尔的摩,都退出买比租更优惠的行列。

尤其在租金比买房更优惠的前十大都会区中,买房的平均每月付款,甚至比租金高出1,950美元,等于多出95.6%,每月还款几乎是租金的两倍。这与去年8月的统计结果类似,这些租房比买房更节省的大都市,大多是科技工作者和高收入者较为集中的市场。这些市场的平均租金成本,和购买成本都是高于全美平均水平的。

租比买差距最大的都会区

其中最夸张的是德州奥斯汀,在奥斯汀购买一套入门房的每月成本为3,695美元,比每月1,530美元的租金,高出141.5%。换句话,租房每月可节省2,165美元。这真的是一笔大数字!

其它差距最大的还有,西雅图:租金要$2,000,买房要$4,422;亚利桑那州的凤凰城:租金要$1,543,买房要$3,071;旧金山:租房要$2,815,买房$5,504。其它还有洛杉矶、加州圣荷西、田纳西州纳什维尔、俄勒冈州波特兰、加州首府沙加缅度和德州休士顿。它们的差距至少都高达百分之八十以上,其中休士顿是租房和买房最实惠的地方,租金1,379美元,买房2,482 美元,相差1,103美元。

租房真的更划算吗?

如果从成本差异来看,现在的市场租房确实比买负担更小,不过到底是要买,还是要租?还要根据每个人不同的情况而定,如果你打算在一个地方待个两三年,那么现在租房应该会是很适合的方式。那么如果,你是想居住更长时间,五年甚至十年,或许你可以考虑买房。

用一个简单的算法,假设租比买每月节省1,027美元,租房五年就节省$61,620,看起来很划算。但如果考虑到房价的升值,以平均涨幅来计算,美国房价平均每年涨5%,假设购买41万美元的典型房产,五年后将会升值到52.32万,升值了11.32万。

虽然买房感觉让人多付出了,但往往房产价值日后也会回报给屋主,而且时间越长报酬率越高,这也是在美国最好累积财富的方法之一。

所以,要租、还要要买?这就要看你个人的需求和选择了,没有绝对的对或错,市场也会是变动的,不同地区计算数据也不同,今天计算的数字,或许两个月后就变了,所以谁也没有保证的答案。今天的分享也只是就现在的统计数字做出陈述,提供读者们作为投资参考而已,要买还是要租,还是得依个案考量。◇

责任编辑:李曜宇#

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