【大纪元9月30日讯】台湾省建筑开发公会理事长穆椿松，9月13日在“台中城乡发展趋势与房地产市场因应策略”座谈会上指出，台中都市发展趋势有从台中火车站西移的长期趋势。以下是穆理事长的发言摘要：
15年前台中市最好的住宅区是科博馆前面的绿园道到美术馆之间，那时的房价以龙邦建设推出一坪25万的单价，成了台中市最高的房价。但是今天再回到原来的位置来看，它还是在25万左右，而新的房价却在新的重划区的新市镇中心特区，以每坪40万的高单价开出，难道科博馆的环境不好吗？难道七期重划的环境有比科博馆更好吗？
事实上科博馆的绿地也好、环境也好，包括科博馆的本身的内容，都是台湾数一数二的好的环境，为什么房价会比七期重划的市政中心附近的房价来的低？台中市这几年好像有非常明显的往西移动趋势，这是值得探讨的一个课题。
从人口的结构看问题
从人口的资料来看，台中市目前人口数大概105万左右，如果在台中市住50年以上的家庭，我们称为老台中或者是原台中的，就占有33万的人口数；另外72 万的人口则属于新台中，而其他尚有30万人没有报户口的。而他们多为30岁以下的人口，且许多来自附近的县市。所以在台中市的人口是135万左右，而其中新旧人口比例，大概是3：1。
若根据统计数据以台中市的房屋的数量与人口数的数量来算，台中市的房屋数其实是比较不够的，因此我们可以说，台中市是很多外来人口和游离人口聚集的一个都会环境。
15年前台中市最好住宅区，是图中科博馆前绿园道、至美术馆之间，以一坪25万单价为最高。而15年后新房价却在七期新市镇中心特区，以每坪40万高单价开出。
高级住宅区
若是以这样的观念做比较，老台中人会认为高级住宅在哪里？在我们父母那一辈的会说，在民权路和向上路交口附近的内河川是高级住宅区。当时附近有很多的日本高级宿舍，院子里面有很高的大树和果树，是很早期的别墅型的住宅。但是现在很多的年轻朋友会说，那里的马路很窄，只有10米或者7米半，同时房子很旧，都 7、80年了，那样的环境会是高级住宅吗？对新台中人而言，高级住宅区会在哪里呢？他们应该会异口同声说，在七期重划区。
商业精华区
再以商业区的角度来看，有些人会说，台中市商业区最精华的地点在自由路跟中正路的交口，但是最近到那里看看，却不怎么热闹。可是在3、40年前，那里是车水马龙，过去以麦斯多面包店来说，1坪就要1百万，买个面包要排队，但现在已经不是了。那么新的台中商业区在哪里？有许多人会说是在新光三越、在老虎城，为什么观念会差那么多呢？
目前大多数认为忠明南路以东，或者美村路以东是台中市商业区，而市政府因为是行政机关才不得不去。若以老台中的人数占四分之一，新台中的人数占四分之三，所以在新台中的区域在推量上，就可以大一点，这只是一个想法。
同时在新台中的区域还有许多外来的客源，以最近台商陆续希望在台中购屋，同时还会引进亲朋好友。而这些台商都是十几年前，从彰化县、台中县、南投等地，离乡背井到大陆，现在开始回流了。
以台商分布的区域来说，其中以彰化县最多，彰化县的台商大概占中部的台商60%，那中部的台商又占台湾的台商45%，而住在和美、彰化鹿港这一带的台商，就会从中彰道路过来，他们从中彰一下来就会选在七期这附近住下来，因为有其便利性。
学校与医院是生活机能中很重要的一部分。大度山原属台中市郊区，但现除中港路东海大学与台中荣总外（如图），又增中科园区，使得大度山房市发展渐趋热络。
商务旅馆变迁看都市发展
过去还是以火车为主力时，南到北都是坐火车的，以前的业务员都是坐火车的，所以从火车站一下来，到台中做生意，第二天要去拜访客户，也会住在火车站附近，所以火车站附近就有很多的小旅馆、商务旅馆。
但是今天时代变了，业务员不坐火车了，所以旅馆就一家一家的收起来。今天丰原要来台中不是走北屯路、三民路，而是走高速公路或是80米外环道，今天的交通模式，已经使得很多的房地产产生很大的变化。
其中受影响最严重的就是中区的土地，中区中正路跟自由路的店面，30坪的土地60坪的房子，从3,000万改成1,300万。去年900万2房子，今年剩下700万。因为公路局和客运的车子少了，这种演变，使得中区的住宅店面越来越没价值。
现在从高速公路下来，真正坐到终点站中区的已经很少了。也就是说越往中区这个范围推案，因为它就只有1／4的人口数，再加上外来客不足，建商从94年推案到96年有可能都还没有卖完。
交通建设区隔新旧发展
台中最大的工业区是台中工业区，有450公顷，其生产毛利有3千亿左右的量，另外中科刚开始发展，目前的人数现在已经突破8千个员工，每个月以1千多人在增加之中，未来中科可以容纳5万个工作机会，这一带所容纳的工作人口数可以到十几万人，这十几万人的工作人数会居住在哪里？其中七期、八期、逢甲附近都是不错的选择，这是以工作状况来说。
就交通状况来说，第一条高速公路是中山高，二高在大度山那边，还有中彰，以及高铁都在这个位置上面，如果要立足台中放眼天下就要在这边，但若是立足台中也死守台中，那就在中区就可以。
有人问新旧台中有没有一条线，有的说在文心路，有的说忠明南路，有的说美村路，这是台中市整个的发展的趋势，因为人口、交通、实质建设的问题有这么大的改变，当然建设也会一直在变动，未来4号生活圈道路如果开通，或许也会有再往东移的可能性。◇(http://www.dajiyuan.com)
