【大纪元2012年06月25日讯】(大纪元记者张东光编译报导)许多地产分析师和房仲业者认为，美国上个月的成屋购买较四月减少1.5%是有些不如预期，部分专家称若将求售物件供给有限(特别是优质社区的高档住房)的因素去除，减幅可能只剩0.5%。
MSNBC新闻网报导，房地产网站Trulia的首席分析师柯尔科(Jed Kolko)说:“整体的形势是销售还在上升，年增率近10%，”“五月销量下滑但售价上扬的组合表示，供给吃紧－－而不是需求疲弱。”
根据全美房仲协会（NAR）统计，五月份美国成屋销售年率调整是455万户，较四月下滑4.62%。
NAR首席经济学家劳伦斯．云(Lawrence Yun)表示:“五月较四月微幅拉回很可能是供给的吃紧，而不是需求的疲软。今年春天并没有发生正常季节性的库存攀升，”“即使月衰退，但在连续11个月上升后，五月份的成屋销售仍较去年同期增长。”
的确，房屋库存让房仲业者又爱又恨。根据NAR统计，全美五月份房屋库存下降0.4%，待售的成屋总共是249万户，约是6.6个月的库存量，四月份为6.5个月。
就全国而言，待售的库存较一年前同期减少20.4%，当时的库存是9.1个月，但仍高于2007年七月历史低档的4.04个月。
柯尔科说:“由于新库存较去年减少，这表示(购屋者)可选择的物件减少，”“这会让销售减少。因为你不能销售那些没有在市场挂牌出售的物件。”
房地产网站Realtor.com近期公布一项调查，五月份在146个大都会中有144个在市场挂牌出售物件较去年减少。
房仲业者麦克马丁说，在沙加缅度(Sacramento)，五月底的独栋屋成屋库存是1,413户，较去年同月的4,111户大幅降低。此一短缺让沙加缅度的房仲人员和买家既焦虑又生气，因为这里的买屋需求正在加温。
麦克马丁认为:“在这样的供给情况下，我们的待售库存不到一个月，”“销售量攀升，我们有库存不足的问题。”“我们的买家很沮丧，有人出价5次、10次、20次还没有成交的。”
劳伦斯．云说，库存短缺显然推升了房价。根据NAR统计，五月份全美成交的房价中位数是182,600美元，较去年同月上涨7.9%，更创下2010年6月以来最高价位。
联邦住房金融局近日公布，美国四月份房价较前月上升0.8%。柯尔科认为房价上涨与就业改善、房贷利率创新低和库存稀少有关，“但问题是，供给为何会减少?”
在克里夫兰的凯霍加郡（Cuyahoga County），今年求售的物件降了5.7%。与此同时，克里夫兰最大的中介商罗素地产服务五月份的销售较月增11.5%，年增9.4%。
该公司总裁罗恩．罗素说，销售的增长似乎来自顶层的消费者，“我们许多的客户告诉我们，他们准备将两个车库换成三个车库，他们试着把1,500平方英尺的屋子换成3,000平方英尺，”“如果销量增加但库存下降，加价是必然的。”罗素还说，今年前五月该市的成交量暴增31.1%，成交金额也攀高21.3%。
柯尔科说，还有另一个影响库存的因素:法拍屋的处理周期。例如，在纽约和新泽西，法拍必须由司法处理，这表示借方若要强迫法拍必须将借方带到法院。该程序通常要处理很长的时间才会完成。
法拍屋资讯公司RealtyTrac近期公布，五月份被银行取回、预定拍卖和违约通知寄出的全美法拍屋共205,990户，较上月增加9%。柯尔科认为，这个增加是贷款银行完成了许多的法拍程序，而不是新一轮的屋主无力缴纳房贷本息。
专家相信，假以时日，当贷款银行清理掉这些心痛库存(包括法拍屋和短卖屋)后，房市将转为供不应求的局面。NAR统计，五月份的成屋销售中，心痛销售占25%，较四月份的28%和去年五月的31%下降。
柯尔科说，有些州的法拍屋是在法庭外解决的，例如加州。在沙加缅度，五月份的销售中，每234户中有1户是法拍屋。麦克马丁说，房产专家多年来宣称庞大的法拍屋将涌入市场，可纾解供给的短缺。但如果柯尔科的看法正确，上述的现象其实早已发生了。
(责任编辑:毕儒宗)
