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“口袋够深”吗?旧金山豪宅现在或更好买

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【大纪元2016年07月23日讯】(大纪元记者李欧编译报导)六月份旧金山市卖出一栋999.8万的豪宅,对中国人来说这是相当吉利的数字!但是旧金山豪宅房市当前是否吉星高照,还得谨慎看待。在经过过去5年的猛烈升温,现在各种房市报告中均显示旧金山处在一个“温水偏冷”的阶段,超过300万美元的房产更属于低温区域。

今年第二季度,旧金山豪宅,250万以上(House)的销售数量其实比去年同期多了3栋,但上市数量也比去年增加了25%之多,造成今年的销售比例不如去年,尤其高于500万的房产,销售量下降了3栋。(图一)

旧金山豪宅上市房停留天数增加

根据旧金山地产公司Paragon的第二季度报告显示,高于175万的豪华公寓(Condo)有更明显的市场疲态,尽管第二季度比前三个季度的销售量好了许多,但仍比去年同期降了33个(图二)。有一个可能不利于公寓房市的因素:新建项目的增加,而且数量之多或许是旧金山近年之最。供给的增多,相对于疲软的需求,对买家会是一个好消息。

表二:旧金山豪华型公寓的销售量图表。(Paragon)
表二:旧金山豪华型公寓的销售量图表。(Paragon)

在上市天数来看,显而易见越贵的房子停留天数越多,今年以来豪宅房的上市天数则渐渐在增加当中,第二季度中500万以上的房子平均要放在市场上123天;300万以上的公寓要98天(图三)。对买家释出的消息是:有降价机会、竞争买家相较前两年少了。

表三:旧金山豪宅房产在市场上的平均天数。(Paragon)
表三:旧金山豪宅房产在市场上的平均天数。(Paragon)

300万美元公寓很难卖

而哪些旧金山豪宅最容易被买家接受?根据第二季度报告是249万美元以下的房子,还有是199万以下的公寓。最容易出局的是300万以上,以及200万至299万的公寓房型,4个上市房仅有1或2个被接受。显见豪华公寓虽然上市多,但买家却观望更多,下手的少。(图四)

表四:旧金山豪宅房产上市接受买家报价比例。(Paragon)
表四:旧金山豪宅房产上市接受买家报价比例。(Paragon)

如果看上市房未卖出的比例分布(图五),300万以上的公寓与500万以上的房子分别有68%、59%的失败率,这两种最容易交易不成或超过上市期,几乎是3个上市就有两个卖不出去。原因可能是供给过多或是卖家要价过高。

表五:旧金山豪宅房产上市未卖出比例。(Paragon)
表五:旧金山豪宅房产上市未卖出比例。(Paragon)

新建单位陆续投入市场

再来看旧金山的新建建筑数量,根据旧金山商业时报(San Francisco Business Times)针对60个单位以上的大项目统计,用于出租的单位数量与销售的单位数量是2:1的比例,正在施工中的数量,用于出租的高达6,825个单位;用于销售的有2,485个;租售混合型有1,700个。

已经得到批准尚未施工的,租售混合型有26,000个,这其中包含几个超大型项目,例如:金银岛、蜡烛台、Park Merced等。另外,用于出租的有3,300个;用于出售的有2,050个。(图六)

表六:旧金山新建筑的用途与数量图表。(Paragon)
表六:旧金山新建筑的用途与数量图表。(Paragon)

除了超大型的项目预估到2027~2042年之间才会完工,其他项目大部分都在2018至2020年之间完成,总共约有16,345个单位。

在这些新建筑中,租金都相当高昂,不过正如市场消息指出,预计租金已经来到顶峰,接下来会有下调的机会。须留意的是,新建单位的统计仍在不断更新或修改,有些申请中的建案甚至撤销,不过总体来说仍可以观察出一个市场动态的现状。

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责任编辑:李曜宇

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2016-07-24 8:43 AM
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