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【巫本添房地产专栏】

在美国买康斗需要的知识 委员会换主为何不易

美国康斗的管理委员会权力相当大,他们共同决定雇用经理和现场管理员。 (Fotolia)

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【大纪元2016年08月19日讯】那是2009年美国经济大衰退(The Great Recession)的一天,一位相当着急、讲话带有上海腔的华人来找我,30岁出头、满头大汗,在初夏的日子显得有点不合时宜,他要求我帮他进行一场“改朝换代”:把现有的康斗(Condominium)管理委员会推翻,换成华人为多数的委员会,然后进行合理合法的收费,套一句英文的名言,此乃高贵的使命(Noble Mission)。

康斗易主 气势汹汹 闹剧收场

何乐不为,我遂找了一位好友——退休的老外律师来坐镇,他当过州检查官,参与一百多个康斗的审核(审核康斗的出售管理计划书 The Offering Plan,坊间俗称Condo Book)。因为所有参加这场“易主”运动的康斗业主都需要签同意书、并且公证,为了能更方便行事,我还去考了州公证官(Notary Public)。然后我带着公证官的印信,花了近七个晚上公证了将近五十个康斗业主,超过总数的一半(整栋楼接近一百个公寓),接着成功地逼原委员会重新选举委员。

这栋楼超过80%的业主都是华人,但是原委员会共五人,却只有一位华人,就是来找我的那个人。所以只要再有两个华人进入,就有可能由华人控制,这两位人选的决定已经是很不容易的事,最后决定是这两位:一位台湾来的男士年约60岁,另一位是福州来的女士年约25岁上下。

在美国,康斗买卖自由,业主有所有权(DEED),不必经过管理委员会来买卖,但委员会(BOARD)则有权决定管理费的多寡,也有权决定钱怎么花。

长话短说,选举委员会当天老外几乎全到,老中只来了四分之一(签名人士的四分之一),但仍然有得拼。孰料福州姑娘和上海先生(找我那位)私下谈不拢,姑娘硬是死活不出席,这整个破局——本来胜利在握,岂料出席人数和老外不相上下,硬闯也许也能通关,但这下委员候选人不来,就一切泡汤,老外笑死。“易主”失败,残局一盘。

 纽约市工作人员超过十人以上的康斗较多,人员开销都是用每个月各业主交纳的管理费来支付。(Fotolia)

纽约市工作人员超过十人以上的康斗较多,人员开销都是用每个月各业主交纳的管理费来支付。(Fotolia)

在美买康斗你须知的三件事 

第一,最重要的就是检查管理费用的历史记录。

从最原始的出售计划书到每年的财务报表都要看,买方律师至少都要求近两年的财务报表,看钱收多少、花多少、怎么花的。

有时候有余钱,管理委员会有权不发还给各业主,而当做管理经费保存(Reserve)。但有的管理委员会操作会议-有意把保存经费提高,再要求业主每月补交到要求的数目。这些都可以从交费历史看出其中的门道,所以委员的人品和能力也是重要的考虑。

每个月管理费多少不是买方唯一要知道的,有时候某个月会多出来,原因是康斗在那个月刚好完成公共部分的整修,例如进入大厅的整修或换新或电梯修理,都可以在完成那个月加收。交的费用不是月月相同,如果历史记录显示相同的地方每年都在修,那就要注意可能有鬼。

第二,知晓管理委员会如何产生。

在出售管理计划书里,所撰写的管理委员是如何产生的,也是非常重要的内容,有些文字内涵使得新买的业主要进入委员会是不可能的。

为什么说这个很重要,因为康斗的管理委员会权力相当大。一般来说,康斗由管理委员会雇用经理(Manager)和现场管理员(Super)。大的康斗有办公室,管理员住在大楼内,负责管理大楼的工作人员,纽约市工作人员超过十人以上的康斗较多,人员开销都是用每个月各业主交纳的管理费来支付。

虽然有些康斗管理委员会成员不能领薪水,然而很多管理委员会不外请经理,委员会成员轮流当经理,就名正言顺领工资了。成为利益既得者,想要改朝换代-谈何容易。

第三,留意康斗内自住的空间出问题、谁负责修理。

比如漏水的话,哪些属于管理委员会修,哪些是业主的责任,要仔细研究。这个包括如果是热水管漏水,在隔板内属于共有共享,当然是管理委员会的责任;但假如是墙壁伸出的入水(冷热)开关漏水,谁需要付修理费?

另外紧急事情发生时,有无通报机制?没有24小时看门(Doorman),需特别注意楼门管理员(Super)的电话和住处,有紧急事件发生,不通报,可能要付很大的责任,那费用由谁来出?漏水造成其它住户的损失,如果受损住户有保险,会叫保险公司处理,管理委员会也会叫康斗的保险公司出来处理,究竟由谁付修理费?康斗的业主们最好心里有数。

买完康斗后还需要留意的事宜 

既然是康斗,那要注意和知道的事情不少,未签约买进之前就得先知道收费历史、管理好坏、安全与否、和谐氛围、左右上下邻居是否知情达理(楼上喜欢聚会,必然有影响;左右隔壁夫妻天天吵架就有危险性;左右邻居常打小孩等等),买了再后悔,为时已晚矣。所以说在纽约住久了,个个都是福尔摩斯。

这里也为读者提供几个原则,妥善处理买完康斗后的常见事宜:

第一,最好为自己的康斗公寓投保。有了保险,自己公寓如果没有损失或者损失很小而且保险不会给付,就不必自己去通知保险公司。

第二,如果另外住户有损失并且其保险公司已经写信来通知或威胁,则必须请自己的保险公司出面应战。

第三,不要回答任何非书面没有正式文件的赔付询问,不管是电话或面对面的问询,切记言多必失。

第四,管理委员会如果没有正式书面通知就寄账单来,假如肯定错误不在自己,就得请律师处理,或请保险公司处理,不要和管理委员会硬干。

第五,最好不要和管理委员会任何会员有任何冲突,一切在正式法律文件上来解决,怎么说都是废话,解决不了问题。

第六,楼门管理人员是住户每天都可能见面的人,要保持良好关系,有益无害。◇

责任编辑:林燕

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