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美国购房者别气馁 今年房价或持平甚至下跌

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【大纪元2022年04月20日讯】(大纪元记者李欧综合报导)随着美国抵押贷款利率飙升,购房者的负担能力再次遭到压缩,使购房活动的早期指标出现一些放缓的蛛丝马迹。有许多买家、卖家都在观望接下来房地产市场会不会发生跌价。根据最新的数据,专家说:“市场不太可能很快从卖方市场转向买方市场。”。

今年春季早期购房继续下滑,因为新挂牌房源比去年同期下降7%,平均30年期固定抵押贷款利率飙升至5%,中位要价攀升至397,747美元,导致典型购房者的月供增加同比增长35%,达到2,288美元的历史新高。

以下几个早期关键指标,告诉我们市场正在软化:
#在Google上搜索“待售房屋”的人数减少——截至4月9日的一周内,搜索量比去年同期下降了3%。
#经季节性调整的Redfin购房者需求指数在过去4周内下降了3%,而去年同期增长了5%。该指数较上年同期上涨2%。
#根据住宅房地产公司ShowingTime的数据,从1月第一周到4月10日的房产展示活动比2021年同期低23个百分点。
#在截至4月8日的一周内,抵押贷款购买申请比去年同期下降6%,而经季节性调整的指数每周增长1%。
#在截至4月14日的一周中,30年期抵押贷款利率升至5%——自2011年2月以来的最高水平。这高于前一周的4.72%,是自1994年5月以来最快的三个月涨幅。
更多内容请见视频:美国固定利率抵押贷款飙升 如何影响房地产|购房情绪指数很悲观|房地产降温早期信号|负担能力成问题|过热市场可能首现倒退【美国地产热点】第63集

美国房地产市场正在转向

Redfin首席经济学家戴若・菲尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示:“购房者的需求确实是有限度的,尽管过去几年的市场让它看起来无穷无尽。”“抵押贷款利率的急剧上升正在将更多的购房者赶出市场,但这似乎也阻止了一些房主出售。由于供需双双下滑,市场不太可能很快从卖方市场转向买方市场。”

尽管有这些早期迹象表明市场正在放缓,但对于购房者来说,它仍然像以往一样炙手可热,根据可追溯到2015年的数据,房屋销售速度和价格上涨创下新纪录:全美45%的上市房在一周内找到买家;售出的房屋平均价格比要价高出2.4%。

波士顿房地产经纪人詹姆斯・古尔顿(James Gulden)说:“如果房屋上市超过一周,人们就会开始怀疑为什么,或认为它有问题。”“我最近写的每一个报价都面临着多个报价,但有些人终于受够了所有的竞争并退出了。在高压力的竞标战形势下,他们越来越不愿意提出高风险的报价。”

考虑到更高的售价和抵押贷款利率,如今的购买房屋的费用比一年前高出约 30%。这迫使许多想买房的人退出市场,并搁置他们的购房梦想,因为预算只能到此为止。

根据抵押银行家协会的数据,在截至3月25日的一周内,购买房屋的抵押贷款申请同比下降10.1%。

大多数房地产专家认为,更高的抵押贷款利率将迫使价格增长放缓。虽然这意味着两位数增长的结束,但价格将继续上涨——只是稍微慢一点。一些人甚至认为,全美房价涨幅最高的地区,价格可能会略有下降。

据Realtor.com报导,穆迪分析公司首席经济学家马克・赞迪(Mark Zandi)表示:“一段时间以来,我们已经触及房地产市场的天花板。”

“首先下跌的是房屋销售。人们只是买不起”,他说:“然后我们会看到价格增长开始放缓。最终,我预计某些市场的价格会有所下降。”

买家的负担能力是最大问题

达拉斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Dallas)近日发文警告,房地产泡沫正在酝酿,“因为‘害怕错过’而进行的购买,可能会推高房价并提高对房价强劲上涨的期望”。

根据第一资本市场指数(Capital One Marketplace Index)显示,三月份的分期付款,今年二月约有26%的人难以支付账单;近一半(47%)的人表示他们担心下个月要支付的至少一笔账单。(该指数着眼于COVID-19如何随着时间的推移影响不同收入的美国人。)

根据该指数,这导致近三分之二(62%)的人表示通胀影响了他们的支出。其中一些可能会影响到房地产市场。

Realtor.com首席经济学家丹尼尔・海尔(Danielle Hale)说:“购房者必须有能力支付抵押贷款和预算中的所有其它费用,这变得越来越难。”

高抵押贷款利率还没有压低价格,价格甚至可能上涨,至少在最初是这样,因为买家竞相锁定房产,以免他们陷入更高的利率。这可能会导致他们提出更大的报价以赢得竞标战,这反过来又会激发卖家提高价格。

在全美范围内,截至3月26日的一周,标价中位数与去年相比上涨了15.3%。然而,许多房地产专家预测该“派对”可能即将结束。

“我们从历史中了解到,价格可能会下跌”,海尔指出:“更重要的问题是它是否会立即发生。这很难说。”

随着抵押贷款利率高得多,海尔认为住房将不得不进行调整,只是目前尚不清楚这是否意味着价格下跌或只是放缓价格增长。

马克・赞迪(Mark Zandi)认为,在最过热的房地产市场,价格将放缓,甚至下降5%至10%。

赞迪还说,下降将出现在最活跃的地区,例如博伊西(Boise, ID)、爱达荷州和凤凰城、东南部和佛州,以及德州。赞迪说,这些都是当地人难以购买的地方,尤其是当他们与财力雄厚的投资者竞争时。

赞迪说:“这些市场的价格涨幅最大,我们将看到最多的惩罚(comeuppance)。”

“由于中产阶级买家受到通货膨胀和住房成本上涨的影响,中产阶级市场可能受到的影响最大”,他补充道:“由于可供出售的可负担房屋并不多,因此低端市场的表现可能会更好。因此,预计这些(低端)销售将保持活跃。”#




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本文刊载于旧金山4月16日地产版

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责任编辑:李曜宇

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