【大纪元2022年04月20日讯】（大纪元记者李欧综合报导）随着美国抵押贷款利率飙升，购房者的负担能力再次遭到压缩，使购房活动的早期指标出现一些放缓的蛛丝马迹。有许多买家、卖家都在观望接下来房地产市场会不会发生跌价。根据最新的数据，专家说：“市场不太可能很快从卖方市场转向买方市场。”。
今年春季早期购房继续下滑，因为新挂牌房源比去年同期下降7%，平均30年期固定抵押贷款利率飙升至5%，中位要价攀升至397,747美元，导致典型购房者的月供增加同比增长35%，达到2,288美元的历史新高。
以下几个早期关键指标，告诉我们市场正在软化：
#在Google上搜索“待售房屋”的人数减少——截至4月9日的一周内，搜索量比去年同期下降了3%。
#经季节性调整的Redfin购房者需求指数在过去4周内下降了3%，而去年同期增长了5%。该指数较上年同期上涨2%。
#根据住宅房地产公司ShowingTime的数据，从1月第一周到4月10日的房产展示活动比2021年同期低23个百分点。
#在截至4月8日的一周内，抵押贷款购买申请比去年同期下降6%，而经季节性调整的指数每周增长1%。
#在截至4月14日的一周中，30年期抵押贷款利率升至5%——自2011年2月以来的最高水平。这高于前一周的4.72%，是自1994年5月以来最快的三个月涨幅。
更多内容请见视频：美国固定利率抵押贷款飙升 如何影响房地产｜购房情绪指数很悲观｜房地产降温早期信号｜负担能力成问题｜过热市场可能首现倒退【美国地产热点】第63集
美国房地产市场正在转向
Redfin首席经济学家戴若・菲尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“购房者的需求确实是有限度的，尽管过去几年的市场让它看起来无穷无尽。”“抵押贷款利率的急剧上升正在将更多的购房者赶出市场，但这似乎也阻止了一些房主出售。由于供需双双下滑，市场不太可能很快从卖方市场转向买方市场。”
尽管有这些早期迹象表明市场正在放缓，但对于购房者来说，它仍然像以往一样炙手可热，根据可追溯到2015年的数据，房屋销售速度和价格上涨创下新纪录：全美45%的上市房在一周内找到买家；售出的房屋平均价格比要价高出2.4%。
波士顿房地产经纪人詹姆斯・古尔顿（James Gulden）说：“如果房屋上市超过一周，人们就会开始怀疑为什么，或认为它有问题。”“我最近写的每一个报价都面临着多个报价，但有些人终于受够了所有的竞争并退出了。在高压力的竞标战形势下，他们越来越不愿意提出高风险的报价。”
考虑到更高的售价和抵押贷款利率，如今的购买房屋的费用比一年前高出约 30%。这迫使许多想买房的人退出市场，并搁置他们的购房梦想，因为预算只能到此为止。
根据抵押银行家协会的数据，在截至3月25日的一周内，购买房屋的抵押贷款申请同比下降10.1%。
大多数房地产专家认为，更高的抵押贷款利率将迫使价格增长放缓。虽然这意味着两位数增长的结束，但价格将继续上涨——只是稍微慢一点。一些人甚至认为，全美房价涨幅最高的地区，价格可能会略有下降。
据Realtor.com报导，穆迪分析公司首席经济学家马克・赞迪（Mark Zandi）表示：“一段时间以来，我们已经触及房地产市场的天花板。”
“首先下跌的是房屋销售。人们只是买不起”，他说：“然后我们会看到价格增长开始放缓。最终，我预计某些市场的价格会有所下降。”
买家的负担能力是最大问题
达拉斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Dallas）近日发文警告，房地产泡沫正在酝酿，“因为‘害怕错过’而进行的购买，可能会推高房价并提高对房价强劲上涨的期望”。
根据第一资本市场指数（Capital One Marketplace Index）显示，三月份的分期付款，今年二月约有26%的人难以支付账单；近一半（47%）的人表示他们担心下个月要支付的至少一笔账单。（该指数着眼于COVID-19如何随着时间的推移影响不同收入的美国人。）
根据该指数，这导致近三分之二（62%）的人表示通胀影响了他们的支出。其中一些可能会影响到房地产市场。
Realtor.com首席经济学家丹尼尔・海尔（Danielle Hale）说：“购房者必须有能力支付抵押贷款和预算中的所有其它费用，这变得越来越难。”
高抵押贷款利率还没有压低价格，价格甚至可能上涨，至少在最初是这样，因为买家竞相锁定房产，以免他们陷入更高的利率。这可能会导致他们提出更大的报价以赢得竞标战，这反过来又会激发卖家提高价格。
在全美范围内，截至3月26日的一周，标价中位数与去年相比上涨了15.3%。然而，许多房地产专家预测该“派对”可能即将结束。
“我们从历史中了解到，价格可能会下跌”，海尔指出：“更重要的问题是它是否会立即发生。这很难说。”
随着抵押贷款利率高得多，海尔认为住房将不得不进行调整，只是目前尚不清楚这是否意味着价格下跌或只是放缓价格增长。
马克・赞迪（Mark Zandi）认为，在最过热的房地产市场，价格将放缓，甚至下降5%至10%。
赞迪还说，下降将出现在最活跃的地区，例如博伊西（Boise, ID）、爱达荷州和凤凰城、东南部和佛州，以及德州。赞迪说，这些都是当地人难以购买的地方，尤其是当他们与财力雄厚的投资者竞争时。
赞迪说：“这些市场的价格涨幅最大，我们将看到最多的惩罚（comeuppance）。”
“由于中产阶级买家受到通货膨胀和住房成本上涨的影响，中产阶级市场可能受到的影响最大”，他补充道：“由于可供出售的可负担房屋并不多，因此低端市场的表现可能会更好。因此，预计这些（低端）销售将保持活跃。”#
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本文刊载于旧金山4月16日地产版
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责任编辑：李曜宇
