【大纪元2023年07月10日讯】一转眼2023年已经过去一大半了，现在是时候来谈谈下半年的房市走向了。去年底，大部分的专家都预测，今年房价的跌幅可能不小，当然也有部分专家预测房价只会有些微跌幅，甚至有少部分人认为，房价还会涨。不管如何，时间证明了一切，目前为止，总体来说房价没有降太多，但较多的西部城市受到更多的打击，东北部、中西部却逐渐受到买家的青睐。好像每个专家都有说对一部分。但是接下来房市可能会如何？请听我往下分析。
美联储加息的步伐
在开始说明下半年的房地产市场之前，我们先来了解，今年美联储是否还可能会继续加息？根据美联储的6月份议息会议，在场的18名与会官员，有9名也就是一半的人数，赞成今年下半年再加息两次，一次是25个基点，加息两次，也就是再加50个基点，就是0.5%；那麽有4名，预计再加息1次；有两名，预计今年不会加息；那也有两名，预计今年会加息3次，甚至有1名成员，预计将会加息4次。
6月份美联储已经跳过一次加息，因为美联储的官员认为，在经过去年3月份以来的连续10次加息，对经济确实造成一定的打击。所以，现在要放缓加息的步伐，让他们有更多的时间来观察，加息之后所造成的影响，产生什么效应？
事实上，加息的动作并不会立马造成经济的冲击，当然一定会有某种程度上的立即影响，但是影响的深度和广度，是慢慢扩散的，大约有9到10个月的滞后期。从最早一次的加息是16个月前，最近一次的加息是在今年5月。所以，这个效应还在扩散当中，这也就是，美联储的官员为什么需要多一些时间，来观察加息的影响。
刚才我们说到，有一半的官员赞成今年再加息两次。这对房地产影响最大的是什么？就是抵押贷款利率是不是可能再次上升，会不会到达7%以上？或者甚至高达8%。这可能是很多人，很关心的一件事情。根据数据显示，今年4月，30年期的抵押贷款平均利率为6.32%，到6月底已经上升到6.84%。
从目前观察起来，利率大约维持在6.5到7%之间的震荡当中，会有一波的上扬，然后再一波的下走，这样持续反复的震荡，大概是目前的形式。那在接下来的7、8、9三个月，是很值得我们密切关注的时间，因为依照传统来说，这会是一年中，房地产的第二旺季，然后从十月份再逐渐冷却。
尽管抵押贷款利率非常难以预测，但是近期有几位专家都认为利率，将有可能会些微下滑。根据Bankrate首席财务分析师格雷格・麦克布赖德（Greg McBride）的说法，第三季度30年期的固定抵押贷款平均利率，可能会在6.4%至6.7%之间。如果，核心通胀可以进一步大幅下降的话，抵押贷款利率也可能会跟着下降。
另外。全美房地产经纪人协会的高级经济学家纳迪亚・伊凡杰卢（Nadia Evangelou）认为，未来几个月的通胀可能比先前预期的更快得到缓解。根据最新的数据显示，消费者价格指数的租金增长部分已经见顶，并开始降温。因此，通货膨胀应该会进一步的放缓，并在过程中，拉低抵押贷款利率。该专家也认为，30年期的平均利率将降到6.5%以下，徘徊在6.3%左右。
另外一位，德州的抵押贷款银行业务主席，基思·贝克（J. Keith Baker）的看法，更为乐观。他说，夏季需求旺盛的时候，利率会上涨0.25左右，然后随着在第四季度，住房需求下降的时候，抵押贷款利率也会跟着下调。他认为，9月底利率会缓慢下降至6%，甚至略低一些。假如利率真的像这位专家的说法，出现6%以下的行情。那麽我想冬季的淡季，将可能不会是一场淡季。
2023下半年 美国房市有这些好消息！｜房贷利率将走低？｜房源供给会增多？｜担心房市会崩盘？｜止赎房大潮？【美国地产热点】
房源的库存量会改善吗？
除了观察利率，我们还要看另外一个重点，那就是房源的库存量。因为疫情以来，不管是二手房，或者是新房的房源数量，都极为缺乏。所以，即便销售量非常低，但是也无法压低价格，加上高利率，导致对买家的负担能力，造成了极大的挑战。
看到全美房地产经纪人协会的统计，现在全美中等收入买家，有能力购买的价位是不超过256,000美元的房产。换句话说，买家的家庭年收入不超过75,000美元的人，可以承受25万左右的房价范围。但是，这个价位的房产，现在在市场上只有23%，也就是不到1/4的房源。但是在5年前，这个收入群体，在市场上有一半的房源可以搜寻。据统计，现在市场上缺少32万套，价值不超过256,000美元的上市房。
那么从现在开始到今年底，房地产市场的房源库存量，有可能会上升吗？从目前来看，只能说机会渺小。因为抵押贷款利率，仍然在7%以下徘徊。造成了我们一直在说的“锁定效应”，让之前享受低利率的屋主，不愿意放弃手中的利率。根据Redfin统计，仍有91%的借款人的利率低于6%，而大约82%的借款人的利率低于5%。所以，这些人将不太可能出售房产，去换一套比现在成本更高的房子。
但是，如果利率有可能像上面几位专家所说的，在今年的第三季或年底出现下滑到6%附近徘徊，甚至以下的范围。我想会有更多屋主把房子上市。不过，如果利率真的出现6%以下，相信也会造成买气大幅提升。这样对库存量，势必又造成一定的压力。而且，如果房市再度火热起来，这也是美联储所不乐见的。所以，我认为在今年年底，第四季之前的利率，普遍会维持在接近7%附近。
另一个有可能增加房源的因素，要看经济衰退的程度。如果经济出现进一步的衰退，造成失业率的上升，那么现有屋主可能会被迫于把现有的房屋卖掉。但是这样的概率可能有些渺小，因为目前就业和股市，仍然相对强劲，而且裁员的消息，在近几周有出现放缓的迹象。
新房销售市场
在新房方面，由于利率保持稳定在6%以上，而且需求仍然不少，二手房的供给量极低；加上建筑商近期给出的让利优惠。因此，新房市场在近2个月以来，出现销量增长，4月至5月期间，新屋销售量猛增12%，5月售出763,000套新单户住宅，同比增长20%。而且，新房开工量、建筑许可证核发和完工量等方面，均有显着的增长。这在前两周的文章中，有特别分析。从目前来看，利率保持相对较高的情况下，建筑商的让利措施，不管是减价，或者是买断利率，都可能会持续扩大新房销售的市场。
2023下半年 美国房市有这些好消息！｜房贷利率将走低？｜房源供给会增多？｜担心房市会崩盘？｜止赎房大潮？【美国地产热点】第122集
新房建筑商DR Horton的首席执行官大卫・奥尔德（David Auld）也向媒体证实，如果销售持续火热，购房的优惠措施，有可能减少，但具体要看各地区的市场情况而定。例如西南部的新房数量相对较多，因此建筑商的优惠也会较多。但是，在东北部的新英格兰地区，需求量较为庞大，因此，建筑商给出的优惠也会相对较小。
根据约翰博恩斯（John Burns）咨询公司的统计，现在全美范围的建筑商，平均优惠占销售价格的4%，而且这个比例还在上升。换句话说，如果你购买一栋百万美元的独立房，你将可能获得建筑商4万美元的让利。但这个比例就如同刚刚所说的，因地区而异。平均在西南部地区，包括内华达州、亚利桑那州、犹他州、科罗拉多州和墨西哥州，有6.6%之多。在西南部，如果购买一套40万美元的房屋，你将可能获得价值26,400美元的优惠。
2023年房市崩盘会发生吗？
如果你现在问我，2023年接下来的时间，房地产市场会出现崩盘吗？我想这个答案很大程度上将是，否定的。因为总的来说，房市的库存供给紧张，而且需求量仍然大过供给，导致房价不是出现直线式下跌，而是在缓慢中修正价格，并不是崩溃。根据凯斯席勒房价指数，今年4月份全美价格，环比上涨1.7%，是连续7个月下跌之后，出现连续第3个月的小幅增长。表现最好的是迈阿密，连续9个月房价上涨，而且环比上涨5.2%；而在西雅图和旧金山，却分别下跌12.4%和11.1%，在所有大都会区中位居最后。
止赎房大潮会出现吗？
另外一个问题：止赎房的数量还会大幅上升吗？根据ATTOM房地产数据提供商的统计，显示5月份止赎申请，比4月份增加了7%，比去年增加了14%；止赎的完成量，环比增长38%，同比增长41%。虽然看起来，增长幅度颇大，但那是因为在疫情期间，政府暂停了止赎申请，造成如今会有比较大的增幅。但从历史上来看，现在止赎房的数量，仍然在历史低位。而且，因为现在美国房主，在房地产上拥有大量的资产，并且多数都是合格的借款人，所以2023年的下半年，预计也不会出现止赎房大潮。
下半年适合买自住房吗？
最后一个问题：在下半年的时间里面，应该买自住房吗？其实这是一个非常高度个人化的决定，与个人自身的财务状况至关重要。所以首先，潜在的买家应该使用抵押贷款计算器，来初步估算你的首付款和利率，来看你每个月能够在住房上投入多少费用，是你可以负担的。多数专家都认为不要去期待价格会下跌，往往我们无法掌握何时才是最好的购买时机。因此，关键不在价格上，而是何时能找到自己喜爱的房子，而且可以满足家庭当前的需求，并且负担得起。◇
责任编辑：李曜宇
