【大纪元2023年08月07日讯】美国房地产里面有许多国际投资人，从去年四月到今年的三月，国际买家买走84,600套房产，总共花费533亿美元，这还是只有计算二手房的销售，没有计算全新房的销售。533亿听起来挺多的，但是跟以往相比，这样算不算多呢？哪些国家的人买最多呢？又有哪一州最受外国喜爱呢？往下请看我一一分析！
由全美房地产经纪人协会（NAR）统计的外国人投资美国房地产的数据，国际买家在过去一年里，购买美国房产的房价达到历年最高，这也是因为过去的3年，美国房价大幅飙升的缘故。但比起国际房价，美国房价还算是相对便宜的。
根据统计，全球每平方英尺价格最贵的是在香港，28,570美元，第二名是伦敦$26,262，第3名是美国的纽约$17,191，再来是以色列的特拉维夫、瑞士的日内瓦、东京、巴黎、新加坡和奥地利的维也纳，第10名才是中国的北京$11,829，台湾的台北位在第14名，每平方英尺的价格是$10,373。
美国都会区的价格，除了纽约以外，第二名是旧金山，每平方英尺的价格是8,250美元，第三名、第四名分别是圣地牙哥和洛杉矶，皆不足六千美元。不过，这里美国的每平方英尺价格数据，采用的是2019年第一季的数据。虽然数据较为过时，但是国际房价在这一段时间之内肯定也是大幅上涨。所以，不管是用旧的材料，或者是更新的材料，排名可能都差不多，只是会有些微的异动。
视频：美国最新国际买房报告｜全球房价对比｜为何投资美国房产？【美国地产热点】第125集
总的来说，我们可以看到美国房价，除了纽约、旧金山，这些一级城市能跟国际房价一比高下之外，其余的城市还算相对便宜。这也就是为什么许多的国际买家，相当热衷于买美国房地产。而且，美国在政治和经济地位都是全球第一强国。当然，拥有一个美国房地产，不管是在面子上，或者是在里子上，可以说都是人生的胜利组象征。加上，美国房价从上一次的次贷危机之后，就翻翻地往上涨。到现在面对高通胀、高利率的双打击之下，房价依旧降不下来，可以说是让投资人信心倍增。
接下来，我们就来看国际买家，2022年四月到2023年三月，投资美国房地产的详细数据，这里仅计算。请留意，这里所指的国际买家，是在美国境外拥有永久居留权的非公民，另一部分是在购买房地产时，居住在美国不足两年的新移民，或者是持有非移民签证，居住在美国的买家。简单的说，一类是没有居住在美国的国际买家，一类是有居住在美国的国际买家。
先来看国际买家购买的总量。最新的统计中，全部国际买家的购买总金额是533亿美元。其中非居民的国际买家，购买金额是299亿美，属于居民一类的国际买家，总计有234亿美。在购买的数量方面，全部的国际买家购买了84,600套房产。国际买家的销售占全美的比例，金额方面是2.3%，数量方面是1.8%。
看过往的数据，2017年国际买家购买的金额是最高的，达到了1,530亿美元，购买数量也达到了284,500套房产，总计占了全美一成的销售金额。再看疫情这3年，2020到2021的统计是544亿美元，2021到2022年是590亿美元。基本上从2009年开始，国际买家在美国房地产投入的金额就越来越多，一直上升到2017年达到最高，之后就开始不断减少，一直到疫情爆发之后，这3年大概就落在五百多亿美左右。（见表一）
为何近三年来国际买家大幅渐少？
这几年的购买金额比较少的原因，当然最主要的还是疫情封锁的缘故，阻挡了许多国际之间的旅行。而且，我们看到2022到2023这一年的购买金额更少，当然跟美联储升息也有很大的关系。因为贷款利率的大幅上升，也降低了外国买家的购买能力。另外，美国房价呼呼地往上涨，也对外国买家造成一定的购房压力。还有，美国房源的严重不足，也是降低外国买家买房的原因之一。
但是这一年来，国际买家平均的购房价格高达63万9900美元，而购买中位价格是39万6400美元。这两个数据，均创下全美房地产经纪人协会有记录以来的最高水平。看到这么高的购买价格，其实一点也不让人意外，因为美国房价在这几年中，简直就像烧开水一样，温度不断地往上冲，超越历年的涨幅水平。
哪一国买最多？
我们现在来看，哪些国际买家买的数量最多、金额最高。金额最高的前5名依序是中国、加拿大、墨西哥、印度和南美洲的哥伦比亚。统计上，中国人购买了136亿美元、加拿大人购买了66亿、墨西哥人购买了42亿、印度人买了34亿、哥伦比亚人买9亿。（见表二）
如果以购买数量来看，依序是中国、墨西哥、加拿大、印度和哥伦比亚。非常有意思的是，我们可以看到中国人在过去一年里，突然爆增式的购买美国房地产，从2022年统计的61亿美元，爆增到2023年统计的136亿美元，暴涨约123%，是疫情以来最多的投资金额，甚至超越2019年的134亿。
墨西哥也较大的增长，其余的国家，购买的金额波动并不大，大致上与前几相当。研究人员解释说，在中国放宽了全球最严格的疫情封锁政策之后，中国买家的购房数量有所增加；而印度买家则受益于该国的GDP强劲增长；墨西哥的比索兑美元走强，也是导致墨西哥买家大幅购买的主因。
哪一国房价买最高？
前5名外国买家的平均购买价格，最强的仍是中国，高达123万美元，第2名是加拿大77.9万，再来是印度的57.6万，墨西哥的44.8万，哥伦比亚35.5万。（见表三）
购买的中位价格，中国买家的72.3万美元，仍然是最高的，再来是加拿大的57.2万，印度的51.5万，哥伦比亚的45.8万和墨西哥的27.8万美元。在这两个数据上，我们也可以看到中国买家在大幅的投资美国房地产市场，不管是平均价格或者是中位数价格，都是历年来的最高，而且大幅的增长。平均价格同比增长22.75%，中位数价格同比增长53.68%。
另外，哪些国际买家最容易用全现金来投资房地产呢？答案是哥伦比亚，有2/3的哥伦比亚买家，进行了全现金交易，再来是加拿大的51%，中国人有47%用全现金购买，印度买家只有15%。
总的来看，国际买家有42%用全现金购买，其中非居民的国际买家占了52%，有居民身份的国际买家则占有32%。在全美房地产的交易当中，只有26%的交易，是全现金购买。所以，我们可以看到国际买家，更容易使用全现金交易，而且是非居民身份的国际买家。
外国买家偏好这几州
哪几个州是国际买家最喜爱购买的地点？第一名佛罗里达州，以23%位居第一，加州和德州各拿下12%，而北卡罗来纳州、亚利桑那州和伊利诺伊州，各占4%。事实上，佛罗里达州一直是外国买家最青睐的购买地点，而加州也往往位居第二。但是，过去一年，德州追上来了，这次和加州平起平坐，各拿下12%。
我们再分别来看，各国的国际买家的不同偏好，中国人仍是最爱加州，有33%的中国买家选在加州，佛罗里达州是16%，再来是德州有8%，科罗拉多州有6%，纽约州6%，然后伊利诺伊州、内华达州、北卡罗来纳州都各有5%。加拿大人最爱的是佛罗里达州，墨西哥人爱买德州，印度人也偏好加州，但是哥伦比亚人，几乎全冲往了佛罗里达州，其中八成的买家的青睐这个阳光之州。
最后，我们来看这些国际买家，买了这些美国房地产之后，都拿来做什么用？总体来说，有一半的外国买家把美国房产当作度假屋也当作出租房，在中国买家当中，有38%的人是拿来当度假屋和出租用途，但也有30%的人当作主要的住宅，有13%的人纯粹当度假屋，有8%是爸妈给留学美国的孩子，作为居住的房产。
但是，对于加拿大人来说，近一半的买家，纯粹把美国房产当作度假使用。而印度人和墨西哥人，则最主要把美国房产当作主要的住宅。而哥伦比亚人，则最喜欢把美国房产当作出租来用。所以，根据每个国家的国情不同。使用这些外国投资的房地产，也会有所不同。◇
责任编辑：李曜宇
