site logo: www.epochtimes.com

湾区房地产

卖房应避免的8个陷阱

卖房过程中的细节,值得屋主留意评估。(Shutterstock)

人气: 147
【字号】    
   标签: tags: , , ,

【大纪元2018年04月09日讯】文:Michael Repka・DeLeon Realty CEO/ 译:李欧
在湾区,尽管很多房产卖家选择信任度较高的卖房经纪,签署了一份看似非常合适的上市协议。然而,在卖方经纪要求签署的上市协议细节中,仍可能存在恶意。

许多卖家误以为,他们可以在没有审查的情况下,签署由加州房地产经纪人协会(C.A.R.),或半岛区域数据服务(PRDS)发布的“标准格式”上市合同。这些合同一般由卖房经纪人拟定,并且有很多细则需要卖家仔细审订,更好的是交由房地产律师审核。经过详细考虑的“标准格式”合同,卖家应该还要准备一份全面的附录,说明协议的确切性,并确保双方得到公平对待。以下是签署上市合同前,卖家要小心的8个陷阱。

1.利益冲突

很难避免的一件事——个人地产经纪担任双边代理,他们的买家之一也可能对他们的一个上市房感兴趣。尤其,许多买家向自己的经纪人寻求更好的价格,或是通过经纪人的上市房取得部分佣金的退款。

因此,卖家应该与卖房经纪进行了解,如果该经纪或其办公室中的其他经纪代表了买方,这些情况将如何处理。

2.未披露的转介费用

不幸的是,一些经纪表示他们不会在自己的房源上,同时又代表买家。然而,如果他们将潜在买家推荐给办公室里的其他经纪,他们会收取一笔不小的转介费用。 因此,卖家可能会收到有偏颇的建议,而不知道某个特定报价如果被接受了,那么卖家经纪就会得到更多的钱。

某些人认为,根据加州的法律,这些转介费并不要求在接受报价前,向卖方披露。但卖家为了保护自己,应在合同附录中要求披露所有转介费,或者理想的情况是,卖家经纪应该放弃买方佣金,如果他的买家购买该房产时。

3.上市合同缺乏专属性

卖家在签署上市合同之前,还有很多谈判权力。例如,包含卖家经纪提供何种语言在哪些市场上行销房产。在这方面,经纪应提供很大的自由度。通常卖家经纪可以选择任何媒介来宣传和推销,除非卖家另有书面指示。

因此,上市合同附录应该包括一个关于经纪将提供营销手法的详尽分类,如任何广告的大小和频率、电视广告的数量、介绍册的类型、房产视频,或甚至国际营销的范围,以及任何其他相关的营销技巧。

4.无法量化的陈述

卖家应当小心任何经纪类似以下的陈述:“我会积极地进行市场推广”、“我会把每一块石头都翻过来,直到我找到买家”或“我有一个潜在买家的秘密名单,一定有人会买你的房子”。

同样,卖家应该特别谨慎,当经纪声称“有买方将会尽快签署上市合同”等这类的说法。如果这些陈述都是真实的,那么应该用可以衡量的术语来具体确定它们。

5.上市合同的期限

一旦卖家签署了上市合同,他们必须为合约期间支付佣金,除非他们能够证明卖家经纪没有达到合同要求。在签署上市协议之前,卖家应协商缩短上市的时间,例如,房屋上市后不超过45天,而不是让经纪将其绑定到90天或180天的上市协议。

如果房产在上市期间没有出售,卖方可以选择延长协议,只要他们对卖家经纪展示的整体工作和工作质量感到满意。然而,当卖家经纪不符合期望时,卖家不应该延长合同。

6.卖家的成本和上市质量

卖家经纪还应该为上市房进行财务支出与规划。假如在签署合同中,按照卖家的要求应该进行房产布置、结构检查或虫害检查等工作,经纪就要去落实,但如今,并非大多数经纪能做到这一点。

这些工作不仅可以减轻卖家的一些成本,还可以确保经纪完全掌握上市成果。在签署上市合同之前,卖方还应向经纪索取之前上市的其他房产照片,以便卖方确定设计和家具的质量。

换句话说,卖家要知道他们的房子将交由一个,符合他们风格且适当的经纪来进行上市包装。

7.卖方经纪的经验与销量

一些房产代理商会宣传其办公室中所有独立经纪人的销售总量,而不是个人统计数据,来分散客户注意到经验和数量不足的某些经纪人。

值得留意的是,大多数代理商允许独立经纪利用其代理执照进行营销目的。这些经纪不是代理商的员工,他们通常在其他代理商的销售业绩中没有任何经济利益。

因此,很多独立经纪或其团队都无法专注为卖家服务,他们的办公室内合作甚少,如果有的话只是少部分的内部合作。

8.托管的付费

上市合同的附录应明确指出,卖家经纪将在上市期间支付的项目。有时候根据合同规定,经纪会同意支付某些项目,他们可以通过托管方(Escrow)向卖家报销,或者相反,卖家必须提前支付某些项目,当托管结束时,经纪将透过托管支出费用。

假如都不是以上的支付方法,卖方应该要非常小心地确保他们了解每一个项目费用,并记录在上市合同中。

由于涉及不少的额外费用,但是卖家如果在签署前合同前,由独立住宅房地产律师审查上市合同和相关附录,将会获得优势。此外,卖家应要求书面列印该地区所有卖家经纪的销售情况,以确保卖方准确了解经纪的销售量和经验值。
德立昂地产DeLeon Realty
网站:deleonrealty.com

本文刊载于旧金山3月31日地产版

每周为您献上旧金山最新消息

责任编辑:李欧

评论
2018-04-09 11:38 PM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.