【大纪元2023年09月09日讯】（大纪元记者王量综合报导）全美的房贷利率居高不下，全现金买房占所有房屋销售的比例因此上升。现金交易对买家、卖家都带来很多好处，但是，现金买房并不总是最正确的选择。本文主要从买家的角度，分析与融资购房相比，现金买房的利弊。
全现金买房的比例上升
全现金买房，顾名思义，就是买方以现金支付全部购房款。
在美国，全现金买房并不是最常见的购房方式，但有能力全现金买房的购房者大有人在。
当前房贷利率居高不下，全现金购房者的比例在明显增加。
全美房地产经纪人协会（NAR）的最新数据显示，2023年7月，全现金买房占所有房屋销售的26%，比上一年增加了2%。
不足为奇的是，那些现金买房者往往年龄较大。
2023年4月，NAR的一项研究指出，在年龄较大的“婴儿潮一代”和“沉默一代”购房者中，有一半以上是用现金支付全部的购房款。
全现金买房的利弊
全现金购房可为买家、卖家都来很多、很大好处。
但现金交易并不总是最正确的选择。
如果买家准备全现金买房，在将大量现金投入这项不动资产时，务必权衡其中的利弊。
全现金买房优点
1. 从长远来看，现金买房将为买家省下一大笔贷款利息。
房贷利率越是处于高位，现金交易在这方面的优势越加明显。
举一个例子。笔者早年贷款$25万买房，那时固定30年贷款利率才3.5%，如果供款满30年，也得付近$15.5万利息，占贷款总额的62%。
如果贷款利率按照现在的7.5%，按一般的计算，供满30年后利息总额将达到$38万，接近贷款总额的152%，这是一个惊人的数字。
但要注意的是，如果融资购买住宅房，房贷利息可以免税，这是美国的一项政策优惠，所以，如果要准确计算现金买房能省多少利息，得考虑这个因素。
2. 现金买房在竞价购房过程中更具有竞争力，和更强的议价能力。
买家通过经纪人找到合意房屋后，需要和卖家签署意向合同（Offer），也就是买方向卖方出价，交付订金。
意向合同书都附带有“交易退出条件”（Contingency），如果交易过程中发生某些情况，买家可以取消当初签署的意向合同，拿回订金。
如果买家申请抵押贷款购房，常常存在一系列融资风险。
贷款机构要仔细审查买家的收入水平、信用分数和目前的财务状况等等，再结合当前房地产市场的贷款利率放贷。
如果银行因为某些原因，拒绝买家的贷款申请，或者实际批准的贷款额度低于预期（这些情况一般都符合“交易退出条件”），买家就可能取消意向合同，取回订金。
那很显然，用融资买房的买家签署的意向合同书，附带的“交易退出条件”比较多，这样的合同，在卖家看来，就十分不稳定。
全现金买房，买家不存在贷款这一环节，意向合同中涉及到的“交易退出条件”就比较少。
在卖家看来，“交易退出条件”越少，这个意向合同就越可靠、稳定。
在众多的竞价购房者中，现金买家由于其意向合同的稳定性高，常常更容易受到卖方的青睐，尤其是那些着急卖房者，或者特别看重意向合同稳定性的卖家，更愿意接受现金买房者。
这样，现金购房者凭借着优越的条件，在买卖双方议价时，更有底气以合适的价格，买到心仪的房子；在房源短缺时，也更容易抢到房子。
3. 加快过户进程
融资买房，买家必须向贷款机构提供一系列的文件，然后要等待贷款机构的审核、拖延，无论是买家还是卖家，有时会觉得那是一个漫长的过程。
如果全现金买房，不必经过贷款这一环节，过户过程快得多。
统计资料显示，一般的融资买房，平均需要30—45天才能过户，而全现金买房，只需要7—14天就可以完成交易。
所以，有的时候，卖家宁可卖便宜一点，也要选择现金交易，因为过户越快，他们就越早安心。
那些着急卖房搬家的，或者要把老房子卖了才有钱去买新房的，他们更偏爱能更快结束交易的现金购房者。
不过，现金买房也需处理一些文书工作，但所需文件数量，远远少于融资买房所需的文件。
4. 降低过户费用
融资买房，买家还得支付一笔不小的申请贷款的费用。现金购房者可省下这笔钱，降低了过户费用。
全现金买房的缺点
事物往往有利就有弊。现金买房有许多优点，但也存在缺点。
首先，买房者要把大量的现金都用在房产上，对于投资购房者，可能失去了投资其它高回报率产品的机会；对于自住的买房者，可能导致日常生活的资金紧张，使自己捉襟见肘。
再有，没有人能准确地预测未来，房地产市场也不会总是高歌猛进。
如果买房后，不幸房价大幅下跌，房子不值钱了，现金买房者可能要承受大的损失。
如果融资买房，最坏的结果也只是断供、贷款机构收回房子，买家最大的损失就是首付款，投资风险要小得多。
另外，融资买房，房产评估是一个必须的环节，但是，对于现金买房者，房产评估可能只是一个自选项。
如果跳过房产评估这一步骤，就存在最终交易的房价超过房产的价值太多的风险。
全现金买房的准备
全现金购房，要将一大笔现金投入不动产，对许多人来说，都是一个大的挑战，买家在做出这一决定前，得深思熟虑。
买家首先应该有一个比较全面的评估，除了购房外，还要考虑其它财务目标，例如为退休储蓄，或为子女支付大学学费等等，以确保支付购房现金后，不会妨碍其它目标的实现。
买家也应该清楚，最终交易价并不是所需要的全部现金，买家还需要为一些额外的支出做好预算，例如，要确保能支付房产税、HOA费用、搬家费和装修费等等。
买家要先准备好自己的财务证明。卖家不会简单地相信买家有钱。
买家要从银行那里获得适当的文件，证明已准备好交易资金。
买家还要准备好更多的买房诚意。
全现金买房，没有贷款机构的参与，卖方可能会要求买家签署意向合同时，存入更多的定金。
交易过程中，务必请专业人士帮助验房。
卖家一旦接受了出价，买家最好准备多一点的费用，请专业人士帮助检查房屋，以确认房产没有隐藏的缺陷，评估可能的维修费用。
房地产市场的全现金交易，买家常常占主动位置，因此，上文单从购房者的角度，分析了全现金买房的利弊。
换一下角度，也可以看到，全现金交易针对卖房者的优点、缺点，此文不再赘述。◇
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