【大纪元2016年03月26日讯】旧金山市出租房市场水深火热。市场严重供不应求，导致出租房租金高企，很多中低收入者要拿出三分之一甚至更多收入用于租房。但此时，旧金山有3万套出租单位罢租，业主撤离出租市场。
按照旧金山现在的租金计算，3万套出租单位，每月的租金总收入大概是1亿美元。为什么，这些业主放着灸手可热的租金不收，宁可让房子长期空着，也要撤离出租房市场呢？
业主：法规不合理，宁可不租
就这个问题，笔者访问了旧金山华人小业主协会的主席招霞女士。
招霞说：旧金山市“不公正、不合理”的出租房法律，人为造成租房问题越来越严重，矛盾越来越尖锐。不仅伤害业主，也伤害了租客。
法律对业主是强迫性的、惩罚性的，业主动则得咎，一不小心会赔个倾家荡产；另外，业主的房子一但租出去，可能几十年都收不回来。法律缺乏弹性，业主就得规避风险。
如何得知有3万套出租单位空置？招霞解释：小业主提供了旧金山50%的出租房。旧金山的合法出租独立单位，加上非法的一共有30万套。官方公布的数字是5%的罢租，据我们掌握的情况，实际是10%左右的租户，共计3万个出租单位罢租。
租管太严 回收自住都困难
对绝大多数小业主来说，说到底买房是为了自住。他们需要一定的灵活性。孩子离家读大学时，就把房子租出去4年时间，等孩子读完书，再把房子收回来，让孩子住。自己年轻时可以做二楼，将来老了，为行动方便会搬到一楼。
但在旧金山，只要租出去，就可能拿不回来自己的房子。有条件拿回来自住的，也可能要付几万美元搬家费给租客。有很多老侨，或者买房10年以上的业主（基本已经还清贷款），早就罢租了。
过往一年7、8条法律，今年以来，几乎每个月出台一条新的管制法律，立法越来越严苛。业主们都成了惊弓之鸟，生怕如果不寻机弃船上岸，以后就再也没有机会收回自己的房子。
业主反应比较强烈的法律条款有哪些呢？
一、房租上涨落后于通胀
业主必须统一遵守由租管局定下的租金年度涨幅。这涨幅每年按整个大湾区的通涨指数的六成调整（远低于旧金山市的通涨率），最高不可以超出7%。（2010年旧金山市的租金涨幅是0.1%，1000元的租金涨1块，等于没涨，但该年旧金山市通胀是1.8%）。1993年以来，年度平均租金涨幅是2%。
业主反馈：近年，美国的通货膨胀指数是每年3-5%。各行各业都会根据通胀指数给产品、服务加价。牛奶、食品年年涨价，政府和企业的工作人员也会每年加工资。为什么租客可以3-5％的涨工资，我们业主就只能涨1-2%的租金？我们是外星人，不受通货膨胀影响？
现实问题：一但现有租客选择主动搬走，对新的租客，业主就要想办法把过去几年损失的租金都补回来。还要把未来几年可能损失的租金，提前收回来。结果就是前租客享受，后租客遭殃。
二、旧金山房客：想住多久都行
旧金山市的法律还规定房东要想赶走房客，必须有足够的法律理由。如果房东为了多涨房租而赶房客走，是违法的。即使签署的租房合约到期，房东也要续约，除非房客主动离开，或有违反租房合约的行为。只要是普通住家的房子，都适用这些法律，商业房屋则不受这些法律限制。
如果房东想要卖房子，也不可以赶房客走。因为，房客是签约租住房间，不论房东如何变化，这个租房合约都会有效。卖房子的时候，房客的租房合约也会一同卖给新的房东。
业主反馈：我们签的租房合约其实是“无限期合同”。只要一个租客想住我们的房子，理论上，租客可以一直住在我的房子里到他死为止。这必然会打压房价。想自住的买家，根本就不考虑买这种满租客的房子。
而想投资的人，也不愿意买这种带租客的房子，因为带租客的物业往往租金很低，投资回报很低。
相反，如果房子全部空置，可以高出市价很多成交。有一幢2,000平方呎的空置房，卖了190万。而马路对面，一幢3,500呎的房子，因为带有租客，只卖了180万。
三、业主想收房？难于上青天
租客必须提前1个月通知房东,就可以无条件搬走。但房东只有在以下情况才可以收房:一是租客欠租,或迟交房租3个月。二是房东提出自住。但必须向租客每人赔偿$5,890的搬迁费,小孩、长者和残疾租客每人另加$3,800多(一家就得赔两万多元!),并且从此以后五年,不可以再出租这单位。
业主反馈：自己买的房子，在出租合同到期之后，不能收房自住，如果一定要收房自住，就得付一个租客家庭几万圆搬迁费。有哪个城市像旧金山这样要给租客这么多搬迁费的？业主要搬屋时，怎么没有人给搬迁费呢？我们都是工薪阶层、纳税人啊！◇（下期待续，后续还有租客观点）
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责任编辑：李曜宇
