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硅谷房地产

圣县地产总值近10年新高 明年或衰退

硅谷房地产:圣塔克拉拉县的房地产估价总值达到5,515亿美元,截至2020年1月1日。(Shutterstock)
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【大纪元2020年10月20日讯】编译:陈柏州・大纪元
旧金山湾区的圣塔克拉拉县(Santa Clara County),该县的估价办公室近日发布一项报告,深入探讨硅谷在中共病毒(武汉肺炎,COVID-19)疫情全球大流行之前,当地房地产总值达到史上近10年最繁荣的高点。截至2020年1月1日,该县房地产的估价总值达到5,515亿美元,比去年增长近7%。

根据《圣荷西信使报》(Mercury News)报导,有迹象表明,经过10年的增长,该县房地产的估价总值正逐渐放缓。也因为今年初爆发的疫情,对经济产生极大影响,明年的评估似乎不乐观。

圣塔克拉拉县估价员赖瑞.史东(Larry Stone)表示:“我们已经达到顶峰,我在一年前曾预测,将出现软着陆。疫情导致的经济危机,加剧正常的衰退。”(编辑注:圣塔克拉拉县位在旧金山湾区的南边,当地俗称南湾,也是硅谷中心所在在。)

湾区最富有的县

就不动产和商业个人财产(包括工厂设备和其它商业资产)的估价而言,圣县是湾区最富有的县。阿拉米达县(Alameda County)的估价总值为3,316亿美元,排名第二;其次是旧金山(San Francisco),估价总值为2,980亿美元。

圣县房地产价值的增长,大部分是来自于桑尼维尔(Sunnyvale)、山景城(Mountain View)和圣塔克拉拉(Santa Clara)的新建筑和新购置,包括Google和Nvidia的办公室,以及圣县和圣荷西的Westfield Valley Fair购物中心进行大规模的扩张。

办公大楼、公寓楼的增长速度超过其它行业,分别增长14%和10%。此外,单户住宅占圣县房地产财富的最大份额,达54%。

在加州,通常只有新建或出售,才会造成房地产价值的大幅增长。根据1978年,加州通过的第13号提案(Proposition 13),规定不动产以1976年估价为基础,地产税不超过估价的1%,并限制每年收税涨幅不超过2%,除非不动产所有人变更或是重建、新建该不动产,否则不允许重新估价。

即便如此,过去10年来,圣县房地产价值依旧持续飙升。2011年计算出的房地产的估价总值为2,990亿美元,自此之后一直稳定增长。

谁拥有最多硅谷房地产

稳定增长的主要推手是科技产业。在上一个财政年度,谷歌(Google)公司是该县最大的纳税人,税收超过9,700万美元;其次是苹果(Apple)公司的6,600万美元;太平洋瓦电公司(PG&E)则为6,200万美元。

根据一项名为“谁拥有硅谷?(Who Owns Silicon Valley?)”的调查报告,针对圣县最大的财产拥有者全面进行评估,但这项工作很难追踪,因为许多人是通过各种有限责任公司进行购买。截至2018年,斯坦福大学(Stanford University)拥有最多房产,总值约197.5亿美元,其次是苹果公司的89.7亿美元、谷歌公司的75亿美元。

明年房价总值不乐观

在疫情爆发之前,估价员已发现房地产市场开始出现疲软的迹象。在上一个财政年度,有10,306户独立房和公寓的市值,跌破了经第13号提案调整后的购买价格,使其有资格根据第8号提案进行重新评估。与上一年相比,增长了6倍。

由于疫情冲击,加州实施封锁令,许多饭店、商家被迫停业,其中有些是永久关闭。此外,许多人继续在家工作,办公室空无一人,因此,商业地产可能受到严重打击。史东说:“收入的损失,使得房产的价值随之降低。”他预期,明年更多房地产价值将下降。

根据不动产顾问公司高力国际(Colliers International)的数据显示,今年9月,圣县租赁办公室的平均价格为每平方英尺每月5.02美元,低于今年1月的5.181美元。

高力国际高级研究分析师迈克.帕姆(Mike Pham)说:“我们开始看到租赁价格些微下降,但没有达到经济衰退时的预期水平。我认为主要是疫情的不确定性,导致人们有些害怕,租赁活动因而放缓。”

圣县房地产 住宅市场相对稳定

在住宅方面,到目前为止,房地产价格几乎没有受到影响。今年4月、5月,房地产经纪人还忙于计划,如何在疫情期间安全地展示房产,销售因此急剧下降。但圣克拉拉县房地产经纪人协会主席道格.高斯(Doug Goss)指出,高需求将使价格居高不下,今年9月,圣县的独立宅的中位数价格,比去年同期上涨将近14%。但公寓市场似乎已经疲软,豪华公寓(Condo)或联排公寓的平均价格,比去年同期下降4.5%。

高斯补充说:“据我所知,硅谷地区的房地产市场,将继续保持强劲。”#

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本文刊载于旧金山10月17日地产版

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责任编辑:李欧

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