【大纪元2022年02月09日讯】（大纪元记者李欧编译报导）我们知道新冠疫情造成了美国房市的热潮，但是经过分析，疫苗接种的普及率对房市的影响却十分有限，仅对销售速度有较明显关联。但有趣的是，随着新变种病毒的陆续出现，这种两者的关联越来越被减弱。
这项Zillow的分析，总的来说，初期的COVID-19变种病毒，和当地疫苗接种率与房屋在市场上销售的时间之间存在明显的相关性——通常，较高的当地疫苗接种率与更快的销售有关。当地疫苗接种率与待售单位数量、新上市数量、新销售数量和中位售价之间没有观察到有意义的关系。
随着包括Delta在内的传播性更强的变体的传播，疫苗接种率和上市时间（Time-On-Market）之间的关系正在减弱。
分析：变种病毒对房市影响不大
从2021年初开始广泛推出COVID-19疫苗，美国各地的疫苗接种率被发现对住房市场表现，或长期策略性住房决策几乎没有影响，但在疫苗接种较少地区，确实有较长的交易时间。不过，传播性更强的新冠变种病毒的传播，却削弱了这种关系，这表明在未来，房地产市场动态不太可能被持续蔓延的疫情所破坏。
新冠疫情给房地产交易带来了新的挑战。面对面的互动会带来新冠病毒传播的风险，而高感染率使得房屋开放日（Open House）和其它营销策略受到限制。然而，疫苗的开发减轻了一些情况，疫苗的接种又如何影响房市交易速度和交易量呢？
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房地产网络公司Zillow发现，与历史平均上市时间相比，在更容易感染新冠病毒的地区（在该分析中被描述为总体疫苗接种率较低的地区），待售房屋通常在Zillow上市中花费的时间略长。然而，库存量、销售量和价格的衡量标准似乎不受当地疫苗接种率的影响。
该分析支持了这样一种观点，即使疫情可以影响交易本身的机制，但它对住房的潜在供需影响非常有限（如果有的话）。此外，该分析也发现新的、更易传播的病毒株（如Omicron）的出现，可能会进一步缩小高疫苗接种地区和低疫苗接种地区之间的差异，即房屋在市场上停留的时间。
Zillow对各地疫苗接种数据和各地房屋库存量、销量、房价和上市时间等数据的分析发现以下几点：
疫苗接种率较低的大都市地区，其房屋需要更长的时间才能出售。如果亚特兰大（Atlanta）的疫苗接种率（在分析时的大都市中的总体疫苗接种率最低）与旧金山的疫苗接种率（在分析时的大都市中最高）相同，则预计亚特兰大的房屋将提早两天出售。
疫苗接种率不影响供应、需求和价格指标。看来新冠疫情似乎不会影响这些长期的、前瞻性的决定。
当Delta变种的出现削弱了疫苗接种率与销售时间之间的关联。这表明Omicron 变种的出现，也可能会进一步降低高接种率和低接种率都会区之间，在销售时间上的差异。
如何分析疫苗接种与房市关系
在县一级（County-level）的疫苗接种率数据，来自疾病控制中心（CDC），并映射到Zillow都会区，提供了都会区的每日疫苗接种份额。从这个数据中，Zillow构建了一个都会级别（Metro-Level）的“受COVID-19威胁比例图（Percentage Vulnerable To Covid）”，意即在疫苗开发之前，人们都处在新冠病毒100%的威胁之下，随着疫苗的普及，这种威胁着渐降低，如图所示：
虽然完全接种疫苗的人也可能会发生突破性感染。然而，这项“COVID-19受威胁”比例图可以捕捉到新冠疫情对潜在购房者的影响，尤其在当时封城的法规之下。
如图所示，不同的都会区暴露于新冠病毒的轨迹非常不同。我们可以使用这种变化来衡量疫情如何影响住房交易。
Zillow研究了“受COVID-19威胁比例图”如何影响几个房地产市场的结果。但该分析不考虑利率变化或当地对疫苗接种的态度等变量。
具体来说，Zillow考虑了以下变量：待售单位数量、新上市数量、新销售数量、中位售价、Zillow上的中位数上市天数。
对于前4个变量，分析发现没有统计学或经济上的显着关系。但是，确实发现“受COVID-19威胁比例”与Zillow上待售的时间之间存在有意义的关系。具体来说，对于“受COVID-19威胁比例”每10个百分点，在Zillow上待售的中位天数增加3.1%。
换一种说法：假设亚特兰大（接种疫苗最少的都会区）将其疫苗接种率提高到旧金山（接种疫苗最多的都会区）的水平，而其它条件相同，经过分析，亚特兰大的中位数待售时间（上市天数）预计将从14天减少到12天。
与当前疫苗接种率无关的4个变量都与购买和出售房屋的长期、前瞻性、更具“策略性”的决策有关。相反，出售的时间取决于代理商推销房屋的能力，以及潜在购房者查看房屋的能力。因此，“受COVID-19威胁比例”似乎会影响这些短期房屋的销售动态。
从Delta到Omicron
该分析在研究时，Omicron变种已经成为美国的主要感染源。然而，这种新变种的兴起将如何影响美国房地产市场？
通过对Delta变种对房市影响的分析，具体而言，可以重做上一节的分析，但对美国Delta占主导地位之前和之后的时期，使用单独的系数。这使我们能够衡量“受COVID-19威胁比例”在Delta到来之前和之后如何影响住房交易。
Zillow分析的结果表明，Delta的出现降低了疫情对销售时间的影响。在Delta出现之前，“受COVID-19威胁比例”增加10个百分点，对应于待售天数将增加9.6%。Delta出现后，“受COVID-19威胁比例”增加10个百分点，对应仅增加0.7%。
在Delta出现后，新冠病毒的感染率的增加，或对疫苗接种保护的认知减少，可能使代理商和买家对购房过程更加谨慎。Omicron似乎更具传染性，因此这可能会进一步削弱接种率较高的地区，和接种率较低的地区之间的待售天数差异。#
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本文刊载于旧金山2月5日地产版
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责任编辑：李曜宇
