湾区地产

旧金山4月房市仍竞争 买家被利率追赶

【大纪元2022年05月16日讯】(大纪元记者李欧综合报导)四月份旧金山房地产市场,房价从年初以来继续飙升,独立房同比有15%的涨幅,而康斗(公寓)同比上涨7.5%。此外,在三月份,整体湾区住房成本也大幅增加,抵押贷款每月还款,同比增加52.26%。

根据湾区房地产公司Compass的统计数据,旧金山独立房今年四月份房屋销售中位价约188万,比2021年四月增长约15%,比2020年四月增长25%。(见图一)

1图:旧金山房地产市场,独立房销售中位价走势图。(Compass提供)

康斗四月份销售中位价达到约128万美元,较2021年四月增长约7.5%,较2020年四月增长3%。不过四月份价格环比有2.4%的增幅,是一个比较大的跳升。在疫情爆发以来,总体湾区的公寓市场通常看不到较高的升值率。(见图二)

2图:旧金山房地产市场,康斗销售中位价走势图。(Compass提供)

房价利率不断高涨之下,湾区的抵押贷款买家负担了高额的每月还款,三月份的典型独立房销售中位价达到144.47万美元,同比约涨18%,但抵押贷款每月还款,同比增加52.26%,达到每月6,275美元(以八成贷款,现行30年固定利率计算)。(见图三)

3图:三月份湾区住房成本大幅上升。(Compass提供)

在平均销售价比挂牌价百分比,今年以来比例也是不断攀高,四月份独立房已来到约123.5%,康斗约106.5%,表示竞价仍然普遍存在,买家加价幅度不小。(见图四)

4图:旧金山房地产市场,平均销售价比挂牌价百分比。(Compass提供)

另一个房市热度的统计是看市场天数,旧金山四月份独立房平均上市天数已经降到14天,康斗约28天。不过从数据可以看到,独立房有平缓的趋势。

有一个好消息是,截至5月1日,可用房源和即将推出的房源发布到MLS的数量有1,252套,相当等于9周的供应量。一般来说,3个月以下的库存量通常是就被视为“卖方市场”。这个上市的列表中有78%是公寓、合作公寓、TICs和联排别墅,以及22%的独立房。

月供应量(MSI)的统计,独立房、康斗分别不足两个月和四个月,特别是独立房的月供应量还有下降表现。

四月份销售量统计,不管是进入合同数量、销售量均出现下滑趋势,尤其在四月进入合同数量有较大跌幅,可能显示四月更高的利率正在阻挡市场交易。

四月份,整体湾区继续出现升值、竞价激烈和上市天数减少,反映极其强烈的需求。但销售额是一个滞后指标,反映了3-6周前接受的报价。四月的销售主要反映在三月下旬,许多买家在大幅上涨之前就已锁定抵押贷款利率,因此,不少买家在利率锁定到期之前,购买的积极性很高,给需求增加了短期压力。

利率大幅上涨,特别是如果再加上价格高峰,连续打击买家的承受能力。所有买家,甚至全现金买家都可能受到股市下跌的财务和心理影响,经济的不确定性如果继续下去,预计这些因素将抑制购买活动。◇




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本文刊载于旧金山5月14日地产版

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责任编辑:李曜宇

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