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房贷利率有回升迹象 买房留意了!

文:李欧

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【大纪元2024年01月30日讯】现在抵押贷款利率,牵动美国房地产市场的冷与热,去年利率连番涨到8%,差点冻死贷款公司和房地产经纪人,还好年底圣诞节前,市场很给面子,送了大礼,让利率又从八降到六点多,马上就让场子热起来了!但是,可不能高兴太早!我感觉最近利率又有回升的迹象了,想要进入市场的朋友,真的要留意了!

大概从去年的十二月中旬,三十年期的抵押贷款固定利率就开始低于7%,到1月25日为止,房地美平均一周的30年期固定利率出现6.69%。不过,如果看到“抵押贷款每日新闻”的数据,可以发现利率正在悄悄地往上走,1月25日的利率来到6.90%。

利率会不会继续往上爬?我觉得是很有可能的。不过,等等我再来分析利率回升的可能性,我先说最近因为利率下降所带来的市场概况。

建筑商信心大增 买家小心

先看到,根据1月17日,全美住宅建筑商协会(NAHB)和富国银行发布的住房市场指数(HMI),显示1月份建筑商对新建单户住宅市场的信心上升了7个百分点,达到44。这是建筑商信心连续第二个月上升,显然与利率的下降密切相关。不过,指数仍没有超过五十,代表建筑商对市场还是有消极的看法。

全美住宅建筑商协会主席艾丽西亚・休伊(Alicia Huey)认为,过去一个月,较低的利率改善了住房负担能力,使一些买家在去年秋季因为贷款成本快速上升,被踢出市场后,现在又重新回来了。艾丽西亚也预计,2024年独立房开工量将增加,帮助市场增加急需的库存量,不过,建筑商同时还是得面临建筑材料成本、供应方面的严峻挑战。对买家来说,艾丽西亚就是在事先告知,新房的价格很难下跌,还是会往上涨!

再看到住宅建筑商协会的数据,1月份,31%的建商表示下调了房价,但是,低于前两个月36%的比例,这也是自去年8月以来的最低水平。

还有,1月份平均降价幅度维持在6%,与上个月持平。同时,有62%的建商在1月提供了各种形式的销售奖励措施。这个比例,从去年10月以来,一直稳定在60%至62%之间。

上面数据透露一个讯息:买家要小心了!建商看到利率在下降,市场正在逐渐回暖,所以也慢慢开始收回先前的折扣。

我认为现在因为还处在冬季,房市还算不热络,等到春季来临,假如到时利率没有明显回升,甚至更低,新房的折扣肯定会更加减少,搞不好还会出现抢房的情况。

另外,1月份所有三个主要的住房指数都是上涨趋势:一个是反映当前销售状况的HMI指数,上升7个百分点,达到48;衡量未来六个月销售预期的指数,上升12个百分点,达到57;衡量潜在买家流量的指数,上升5个百分点,至29。

住房指数只要超过五十就是代表建筑商的信心呈现积极态度,如果少于五十就是消极态度。当然,我是希望建筑商在未来这一年里都很积极,因为美国实在太缺房了,不过就像我刚刚讲的,利率的表现还不是很稳定,所以我们还要再看接下来的经济表现。

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成屋销售好转

接着,我们来看利率对成屋销售的影响如何。全美房地产经纪人协会,刚刚发布的12月份销售数据显示,成屋销售比11月下降1.0%,比前一年下降 6.2%。销售价格中位数较2022年12月上涨4.4%,到达38万2,600美元,这是连续第六个月的同比价格上涨。

以年度计算,2023年的成屋销售总量是409万套房产,是近30年来的最低水平,而中位数价格,却在2023年达到38万9,800美元的历史新高。这种销售低迷,房价却降不下来的原因,主要是因为利率太高、供给太少,但是需求却依然存在所造成的。

成屋的库存量,截至12月底,较上月下降11.5%,仅剩100万套在市场上销售,以当月销售速度来计算,只有3.2个月的供应量。所以,这个成屋的库存量显然非常危急,多数的屋主持续被利率的锁定效应困住,难以卖房。

一月房市供给增加

时间来到今年1月,我们来看几个初期统计的数据,抵押贷款银行家协会在1月17日指出,截至1月12日的一周时间,衡量抵押贷款申请量的市场综合指数,较一周前上涨10.4%,到达210.5。但是还是比一年前低迷很多,一年前这个指数是239.2。

同时间,衡量购买房屋的购买指数,也较一周前上升9.2%,同比还是下降两成;再融资指数,上涨10.8%,其中常规抵押贷款再融资指数,领先其它的贷款申请。

果然,利率的大幅下降,对市场热度直接起到加温效果,尽管比前一年的购买量、申请量还少,不过大家要知道去年同期的利率只有在6.2附近,相差约0.6至0.7个百分点,差距幅度还是不小。

另外,再来看到房地产线上公司Redfin的数据,好消息是在卖家方面,截至1月14日的四个周期间,新挂牌房屋数量同比增加了8%。依照目前待售房源数量和销售速度计算,市场有4.4个月的库存可供销售,比去年增加0.3天。可以看到利率的下降,也在调动部分屋主卖房的意愿。

全美房地产经纪人的首席经济学家Lawrence Yun最近表示:近一个月的房市销售量似乎已经触底,然后在新的一年里不可避免地会走高。因为与两个月前相比,抵押贷款利率明显降低,预计未来几个月市场上将出现更多库存。

黑石收购投资公司

市场冷暖,机构投资人一定比散户们更早发觉。现在还有一个最新消息,著名的黑石集团(Blackstone)在1月19日宣布,将以38亿美元的价格收购Tricon Residential这家公司,这是一家总部位于多伦多的出租房投资公司,在美国和加拿大拥有38,000套住房,不过它大部分的房屋是亚特兰大和北卡罗来纳州的夏洛特,还有佛罗里达州的坦帕、德州达拉斯、凤凰城和休士顿。

黑石的举动,很可能会被视为是美国住房市场准备反弹的时机,也可能又是一个投资市场的重组,因为疫情期间的低利率、房价上涨、租金上涨为这些投资机构营造了一场完美风暴,如今利率提高这么多,对许多投资方来讲已经无利可图,除非经过复杂的分析与评估,具有避险的投资组合,否则类似这起黑石的收购案,可能会在2024年会不断上演。

不过,这终究是大机构的权力游戏,对于我们这些散户们,或者是只想卑微地买一个遮风挡雨的家的人,又该怎么看待目前的市场呢?

利率又会升高吗?

首先,我们还是得留意利率走向,不得不说现在又有升高的趋势。原本各方专家都预测,联准会准备在3月份决议降息。结果12月的通胀数据比预期的3.2%还高,达到3.4%,不过剔除波动较大的食品和能源价格后的核心通胀率,同比上涨3.9%,这是2021年5月以来,首次跌破4%。

在美国股市方面,标普、那斯达克、道琼指数,近期在AI、芯片的带动下都是走高的形势;就业方面,2023年第四季度全职工人的周薪是1,145美元,比去年同期高出5.5%,消费者的消费物价指数则上涨3.2%;12月的失业率维持在3.7%,与前一次的数据相同。

总体来看,美国经济还是相当稳定,数据表现普遍展现出经济的韧性。只是在经济表现好转、强劲的同时,对联准会抑制通胀的努力,相对也会受到抵销,所以12月份的通胀率又出现升高的表现,这对接下来在三月或五月降息的可能性就会大受影响。

观察升降息的预测工具,现在三月降息一码的概率只有50%,维持不变的概率高达48.7%,跟之前的预测相差很多。

所以,在这样的情况下,通胀如果没有进一步下降,联准会的降息时间表一定会往后延,这样一来抵押贷款利率想要下降也会受到阻碍,可能在短时间内不会有下降更多的概率。

现在我也观察到利率确实有回升的迹象,建达(Cantor Fitzgerald)金融服务公司的执行长,同时也是亿万富豪的霍华德・卢特尼克(Howard Lutnick)就警告说,利率似乎将在更长时间内保持在高位。他预测,尽管一些投资者预计联准会今年将大幅降息,但利率很可能会保持不变,预计联准会今年最多将降息75个基点(三码)。

利率更长时间的维持在高位,这对房地产市场就会很不乐观,尤其是对商业房地产的办公楼物业冲击会很大,因为租金减少,不足以供应还贷,就会出现更多的商业楼面临贷款违约的情况。

对住宅用房地产来讲,当然也是不乐观,最直接的影响还是把屋主锁在家里,不敢出来卖房,买家也不敢回到市场,这样对市场交易的萎缩就会更严重,但是房价却不见得会下降多少,除非经济面临巨大的冲击,房价才有可能大跳水了。◇

责任编辑:李曜宇

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