【大纪元2013年03月24日讯】问：我与丈夫合购了一栋20单位的公寓，成交价是100万元，该公寓是住满房客的，月租收入约一万元。我们购买该公寓的主要目的是为了完成我们所做的1031交换，所以这份交易的订金，是来自于我们售卖一个房产后所获得的资金利得（Capital Gains）。
Escrow刚开始不久后，卖方突然来电说，她恐怕产权有问题，希望双方能够协议解约。据卖方解释，产权上有三个贷款抵押书，第一贷款是1986年登记的，金额是21万元；第二贷款是1987年，金额是13万元；第三贷款是1994年，金额是50万元。第一及第二贷款是私人贷款（卖方好友），第三是银行贷款。由于她决定售卖该公寓时以为100万元扣除贷款及经纪人之佣金之后还有剩额留给她，但是事实并非如此，她不只没有剩额，还得从自己口袋里掏出几万元才能Close Escrow，原因是第二贷款带有每年14%的利息，由于始终没有偿还这笔债务，好友也从未追讨，如今她连本带利还欠29万元。
我们无法确定卖方所讲的话是真是假，但是我们实在进退两难，原因是“1031”法律规定交换产物一旦被指定之后，必须于180天之内完成交易，不然的话，我们就必须付几万元的资金利得税。再过40天“1031”交换之180天就到期了，请问我们应该怎么办？卖方经纪有无责任赔偿买方的损失？
答﹕以您的状况而言，由于时间上的约束，您最好设法帮助卖方解决第二贷款的问题，一方面可以试探卖方是否真正面临这个问题，另一方面可以让您能够免付资金利得税。从您所提供的数据显出，买价看起来比巿价低，或许卖方觉得自己卖便宜了，想存心解约，只是藉产权问题作解约理由，您务必查清楚事情真相。
根据加州法律，除了一些特别的状况外，一般的私人贷款所收的利息，每年不能超过10%表面上看起来，这第二贷款所收的利息是不合法的。按照加州法律，不合法的利息都可以一概撤消，卖方只欠她好友本金而已。您或许可以请律师为卖方与其好友协商，以说服他放弃该不合法的利息，这么一来卖主就不须掏腰包来Close Escrow了。
假若无法说服他放弃利息，另一个办法就是购买Bond来释放该抵押书，保费大约是6,000元。一旦释放了这第二贷款，卖方就不须掏腰包来Close Escrow，但是双方必须额外签约或补Escrow Instruction以便处理买卖双方之间的协议，如买方有权扣留一笔钱在Escrow。另外，万一无法解决第二贷款问题的话，买方有权把产物还给卖方，但是这种解决办法相当复杂，务必请教律师。如果卖方是因为事后觉得自己卖便宜后悔而想解约，请求好友协助并且串通欺骗买主的话，您可能必须透过诉讼或仲裁解决难题。
(陈建友律师中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)
