【大纪元2023年12月18日讯】今天这一集要专门来说说纽约房地产市场。一直关注我频道的人，可能知道其实我的发源地是在加州旧金山，早期的文章、影片都是在谈旧金山湾区的房市，后来才转型成全美地产。
不过，后来我发现其实很多纽约的朋友也在看我的频道，以城市区分，来自纽约的观众竟然是第一名的，让我有点惊讶！不过以数量来说，来自加州的总和还是占大多数的。今天这一集算是要回馈给纽约的观众，对纽约房市有兴趣的朋友当然也不要错过了！
这些年的纽约房地产市场
先提醒一下大家，这里我所指的纽约，不单单针对纽约市，而是指整个纽约州，所以我会带到不同的纽约州的城市，当然纽约市是一个最主要的地方，所以内容上还是会着墨比较多。但是，在讲2024年的分析之前，我们先来回顾一下疫情这几年的纽约州房地产市场。
大家都知道纽约拥有世界金融之都、乡村农田、海滩、山脉，不仅地貌非常丰富，社会文化也非常突出，所以整体来说，纽约房地产不怕没人住、没人买。不过，在2020年疫情之前，纽约的郊区和农村地区，被认为是买方市场，也就是说，供给大于需求，买方比较有喊价的权利。
但是，疫情之后，2020年的春季却变成了卖方市场，到2021年的春夏季，市场的氛围变化得很快，到了秋天，已经进入了全面的卖方市场。
时间移动到2023年，大家对纽约房屋的需求仍然存在。但是跟全美的情况一样，高利率的因素，导致交易量大幅下降，然而低库存量，还在加剧买家竞争并推高价格。虽然在疫情期间，纽约跟加州一样，大量流失人口。
根据北美搬家服务公司的搬迁报告统计，2020年至2023年之间，纽约州的居民总数减少了2.6%。不过，纽约有更多元的经济支撑，还有住房政策上也没有像加州那么极左，所以近一年来，纽约的人口并没有流失太多。
根据纽约州房地产经纪人协会（NYSAR）的数据，2023年第二季全州范围内新挂牌房产数量年减22.4%。纽约州房地产经纪人也指出，成交量较前一年下降了22.6%。
纽约的一些地区待售房屋数量下降幅度更大，今年6月，奥尔良县（Orleans）和普特南县（Putnam）的房源挂牌量与去年同期相比，分别下降了37.3%和34.5%。同期，这两个地区的成交量均有所下降。
纽约州62个县中，只有两个县，阿勒格尼（Allegany）和埃塞克斯（Essex）的挂牌数量有所增加。另外，仅有埃塞克斯县、汉密尔顿县（Hamilton）、利文斯顿县（Livingston）和耶茨县（Yates）的成交量，比去年有所增加。
全纽约，2023年第二季销售价格中位数是405,000美元，同比减少1.8%。这比全美房价中位数416,100美元低了2.7%。
哪些纽约州城市上涨最多？
不过，纽约的许多社区，尤其是在经济适用房的市场，低库存问题正在加剧购房者之间的竞争，并对价格造成上行压力。2023年第二季度，纽约近半数的县，房价出现上涨。根据房地产经纪公司Redfin的统计，截至今年第二季度，纽约州在这三个地区，出现的销售价格大幅增长：第一名是利文斯顿庄园（Livingston Manor），上涨61%；奥罗拉（Aurora）60%；德威特（De Witt）52%；萨拉托加温泉（Saratoga Springs）47%；马尔他（Malta）39%。
尽管部分价格上涨快速，一些房主仍然推迟出售决定。在过去的几年里，这些屋主以超低的利率购买房屋或再融资。现在，他们正在等待市场状况改善，然后再将房屋推向市场，这进一步限制了本来就已经非常有限的房屋供应。今年7月，纽约的房屋供应量只3.2个月，比去年下降25.3%。
由于二手房的供应量稀缺，导致越来越多的买家进入新房市场，近几个月来，建筑业和新屋销售激增，这将建筑商的信心，推升至一年来未见的高水平。
总结我上面描述的，纽约房市跟全美的情况非常相似，交易量大幅下降（-13.9%）、库存低迷（-21.4%）、价格没什么下跌（+4.5%），低房价区域上涨很多（汉密尔顿的销售中位数+76.5%），这是纽约房地产经纪人协会10月份的统计。
如果是单指纽约市，10月份的数据：标价中位数79.9万（同比+1.8%）；销售价比挂牌价是97.14%；平均上市天数73天。基本上纽约市的房价还是有微幅上涨；买家有轻微的谈判空间；上市天数比上个月或去年都是下降的。
2024年纽约房市有何发展？
那么接下来2024年整体纽约州房市会出现哪些变化呢？首先看房地产经纪公司Houzeo的预测：2024年的纽约卖家会重返市场，尤其是那些必须回到办公室，或想要找到消费更便宜的屋主。
曾经预测2008年金融海啸的分析师惠特尼大胆预测，婴儿潮世代想要缩小住房空间的屋主，会帮助全美市场增加三千万套的住房单位！这个数量听起来十分惊人。总之，就纽约市场来说，明年很可能是迎来供应量增加的一年。
至于说购房者也被预测在明年将回到市场。最新的通货膨胀数据表明，联准会的升息即将结束，12月最新的议息会议，再次停止升息，并且暗示明年将可能出现三次降息。假设每次降息一码，三次会下降0.75%。
据“抵押贷款每日新闻”的数据，12月13日的30年固定利率已经回到六开头，来到6.82%。按照这个趋势进行，房地产市场的交易量势必会被重新点燃。除非出现黑天鹅事件！
在房价方面，有鉴于供应量低于需求量，纽约明年的房价仍可能是上涨模式。只是如果供应量持续增加，也可能会稍微冲淡房价上行的动力。不过，各都会区和郊区、农村的涨幅差异仍然会很大，受到负担能力的影响，低房价区域的涨幅空间，仍然会是比较明显的。
在纽约的新房销售方面，今年全美9月购买的房屋中，有12.3%是新房，这是2022年以来的最高水平。房屋建筑商在2023年提供了价值3万美元的折扣，以吸引买家。所以建筑商和卖家，将在2024年继续争夺买家的份额。
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2024年纽约租房市场
还有一个是我们需要关注的，那就是纽约的租房市场。因为租房市场比较多还是集中在纽约市，所以这部分我们就以纽约市来分析。
根据纽约房地产网站StreeEasy的分析，纽约人将在2024年看到租赁市场更加平静。随着明年库存将可能进一步增加，全市的租金增长将会放缓，但由于与疫情前的水平相比，库存仍然很有限，因此不太可能有下降的空间。
2023年的租金增长出现放缓，很大一个原因是有更多的屋主看到租金行情很好，加上高利率，所以放弃卖房，转为租房。租房供给大幅增加之下，租金价格自然就出现缓和。这种库存成长将在2024年持续，因此房东在2024年想要将租金大幅提高会更具有挑战性。租户在决定是否签约续租，或寻找新住处时，将有更多房源可以考虑。
尽管如此，纽约市的租户需求将继续超过供应，使得租金不太可能下降。尽管最近有所增加，但今年的租赁库存仍比2019年疫情前的水平低了16.2%。
要完全扭转2019年之后的下降趋势，纽约市将需要在2024年至少增加4万套出租单位，相当于在2023年208,115 套出租房的基础上，增加19.2%。不过，这似乎不太可能发生，因为从2017年到2019年，库存平均每年仅增加约21,000套。考虑到所有这些因素，2024年的租金增涨可能只有5%以下。
由于租金的沉重压力，纽约市的租屋者在2023年将目光投向远离曼哈顿的地方。由于相对较低的价格点，皇后区在2023年春季，取代布鲁克林区成为最具竞争力的租赁市场。也因为皇后区的租房需求大增，加上库存有限，皇后区成为纽约市，唯一一个租赁库存停滞不前的行政区。
但是对曼哈顿来说，今年4月份将近4,400美元的租金中位数，吸引了更多出租单位投入市场，加上租客的减少，使得2024年曼哈顿的房租将会更合理化，提供更多选择。
2024年纽约还是卖方市场吗？
谈完以上，我们回归到一个简单的问题：2024年纽约州的房地产市场，将会是买方市场，还是卖方市场呢？
Houzeo预测将会偏向卖方市场，纽约的房价正在上涨，并将继续上涨，直到供给大幅增加。然而，但对买家来说，明年也会是机会，由于我们看到利率的下降趋势，供给也有很大的机会出现增加，加上屋主与新房建筑商的竞争，所以对买家来说，他们会处在比2023年更有利的位置上。
纽约州4个热门城市
最后，介绍几个除了纽约市以外，值得投资的纽约州城市。其中一个是布法罗（Buffalo），当地的房地产投资提供了令人惊讶的优惠，价格低廉，租金也相对较高。布法罗有许多小型公寓大楼，为房东或房客创造了机会。
第二是雪城（Syracuse），又称为锡拉丘兹。这里的房地产市场提供便宜的房产、更高的投资回报和更少的敌对法律环境。今年以来，雪城的人口呈现稳定上升，除了房价实惠之外，就业机会优于其它城镇，也是一个重要因素。
第三是奥尔巴尼（Albany），虽然它名气不大，也不是很热门，但它提供了一个负担得起的切入点和大量的永久租户。尽管，它可能不是外来者想要居住的地方，但许多当地人选择在这里安家。只要订价合适，这将继续推动对奥尔巴尼房地产投资物业的需求。
第四是罗彻斯特（Rochester），这里最近被realtor.com选为2024年十大热门市场之一，因为便宜的房价，和固定人口与健康的就业市场，使得罗彻斯特立于不败之地，所以多次入选为热门市场。◇
责任编辑：李曜宇
