【大纪元2024年02月28日讯】美国房价和抵押贷款利率居高不下，加上租金高昂，使得低价住宅对投资者越来越有吸引力。据统计，投资者在2023年第四季度，购买了市面上26.1%的低价房屋。这是有记录以来的最高比例，高于一年前的24%。
投资者的购买份额
根据房地产线上公司Redfin的统计，投资者购买了去年第四季度所有已售房屋的18%，略高于2022年同期。
其中，投资者购买中价位房屋的13.6%（2022年同期为14.3%）和高价位房屋的15.9%（前年同期为15.4%）。
该统计将投资者定义为购买住宅房地产的任何机构或企业，并将购屋分为三类：低价、中价、高价。低价房屋是指当地销售价格最低的三分之一的房屋，中价房屋是中间三分之一的房屋，高价房屋是当地销售价格最高的三分之一房屋。
投资者被低价房所吸引的原因：它们的成本较低，当房价和借贷成本持续高企时，这一点尤其有吸引力。当住房负担能力如此紧张时，较低价格层的价值可能有更大的成长潜力，这意味着建立公平的潜力更大。
第四季低价住宅占投资者购买总量的46.5%（前年同期为47.2%），中价住宅占24.6%（前年同期为26.4%），高价住宅占28.8% （前年同期为26.5%）。总体而言，投资者购屋量较2022年同期下降11%。
加州河滨县的房地产经纪人Carrie Caruthers发现，丧失抵押品赎回权的情况有所增加，投资者对此很感兴趣。“我刚刚以40万美元的价格将一套止赎房屋卖给了一位投资者。如果不是丧失抵押品赎回权的话，它可能会卖到50万美元左右。”
投资租赁房的3个策略
如果你想拥有有现金流的房产，就要找到有利可图的房源。一位富有经验的房地产投资者达纳・布尔（Dana Bull）表示，除了关注租金需求较高的市场之外，要考虑购买多户住宅，通常维护起来更容易、更便宜。
据《商业内幕》报导，投资者通常有3个顶级策略。
1. 购买多户住宅
多户住宅是一栋单独的建筑，可容纳多个单独居住的家庭，范围从复式到三单位和四单位。具有四个或更多单位的建筑物，通常被视为商业房地产。
布尔表示，如果你购买多户住宅，所支付的费用可能会低于你去购买两到四套独立公寓的费用。
假设要购买一栋价值90万美元的三户住宅，她说：“如果你将其中每一户都作为公寓购买，也许你总共要支付超过100万美元。如果你一起购买它们，你会得到折扣。”
当你拥有多户住宅时，你还可以获得规模经济——规模更大的营运带来的成本节省。在新英格兰拥有多户住宅的布尔说，“如果你买了三单位住宅，而屋顶坏了，你就只有一个屋顶需要维修。”“你只有一条车道要铲，你有共用走廊要照顾。”这将降低你的维护成本，并最终带来更多的钱。
成为“房屋骇客（House Hack）”经常是投资新手的作法之一：拥有双单位或三单位公寓。许多新手投资者都用它来开启自己的房地产事业，这意味着业主住在其中一个单位，并租用第二个单位。这样租户的租金将替业主涵盖部分（或全部）的住房贷款。
这是一种低风险的方式，可以让你尝试房地产投资，看看你是否喜欢它。如果你喜欢购买、租赁和管理租户，并希望从那里扩展你的投资组合，那么你可以重复这个过程。
但是请注意，并非所有市场都有大量的多户住宅。
如果这种类型的房产在你所在的地区并不普遍，也可以寻找带有未完工的地下室的房屋，将其变成另一个出租单位，甚至是可以出租的具有多个房间的房屋。
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2. 选择租金需求高的区域
考虑出租市场非常重要：人们会在你考虑投资的区域租房吗？
“你需要租户，”布尔强调，“他们是你经营的命脉。他们是为一切买单的人。”
为了了解租金需求，投资者尼亚西亚・凯西（Nyasia Casey）在查看出租清单时会关注市场上的天数。这让投资者知道自己是否能够很快出租。如果发现该地区有大量空置，或出租房屋在市场上滞留数周或数月，则该地区的租赁需求可能不够强劲。
凯西说，不要以为租屋者正在寻找镇上昂贵的地区：“对于许多首次投资者来说，他们的下意识反应是，‘我要在我能找到的最好的城镇里买房。’但是，那个小镇可能不会成为出租社区。可能会有更多的单户住宅和拥有房产的人。”
布尔指出，也要看看该地区的就业机会。她认为，如果一个地区只有一个大雇主，她会非常犹豫是否要投资，因为一旦该企业倒闭，那就是一个大问题。
3. 寻找丑陋的房子
凯西说：“出租房屋不需要100%保持原状。”她的策略是购买价值被低估的房产，进行翻新，并吸收长期租户。她在巴尔的摩的第一套房子每月可带来1,000美元的现金流。
她建议查看Zillow和Redfin等网站上的列表，并找到“真正丑陋的房子”，然后，联络与该房产相关的代理商。
虽然该特定房产可能不适合你，但“该经纪人了解并处理不良房产”，凯西说，他们可能是一个很好的合作经纪人。
凯西建议新手可以提问：“你还有其它类似的房产吗？你是否与场外（off-market）房产合作？”她说代理商会不断地与卖家联系，所以让他们为你带来房产，或者让他们为你提供那些场外销售线索。
根据Statista统计，2020年美国有1,410万户家庭（即4,200万居民）租赁单户住宅，Urban.org预测2020年至2040年间，租赁家庭总数将增加21%。
虽然投资租赁房产有时可以提供当前现金流和长期升值，但建立租赁房地产投资组合通常需要时间、精力，以及根据不断变化的市场，适时调整方法。◇
责任编辑：李曜宇
